Các vụ tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay

Đất đai là một loại tài sản khá đặc biệt. Các vụ tranh chấp đất đai là các vấn đề phức tạp và là loại tranh chấp xảy ra khá phổ biến trong cuộc sống hàng ngày. Để nhằm phục vụ cho công việc, học tập và nghiên cứu sau đây chúng ta cùng đi sâu tìm hiểu về vấn đề các vụ tranh chấp đất đai để có cái nhìn rõ ràng nhất.

Thế nào là tranh chấp đất đai

Theo Khoản 3 Điều số 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định:

• • “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Tuy nhiên, việc căn cứ vào các quy định này để phân biệt giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là rất khó khăn (thủ tục giải quyết 02 loại tranh chấp này khác nhau).

Theo đó, tranh chấp đất đai là loại tranh chấp trong việc xác định xem ai là người có quyền sử dụng đất, bao gồm cả việc tranh chấp xác định các ranh giới giữa các thửa đất liền kề nếu có. Những tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho, các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất đai,v.v…không phải là tranh chấp đất đai.

Ý nghĩa của việc xác định tranh chấp đất đai:

Tranh chấp đất đai, mà cụ thể là tranh chấp xác định xem ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc cần phải hòa giải tại các UBND các cấp xã nơi có đất nếu muốn khởi kiện. Hay nói một cách khác, tranh chấp đất đai không được phép khởi kiện luôn tại Tòa án mà cần phải hòa giải tại UBND các cấp xã, nếu không sẽ bị trả lại đơn đã khởi kiện.

Như vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định xem ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Các dạng tranh chấp đất đai

Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai.

• • Tranh chấp giữa những cá nhân sử dụng đất đai với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường là do một bên tự ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định rõ được với nhau;
  • Tranh chấp về Quyền sử dụng đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các mối quan hệ thừa kế; quan hệ ly hôn giữa vợ và chồng với nhau;
  • Đòi lại đất hoặc tài sản gắn liền với đất của những người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được nhà nước chia cấp cho người khác;
  • Tranh chấp giữa những đồng bào và dân tộc địa phương với các đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới; giữa các đồng bào địa phương với các lâm trường, nông trường, và các tổ chức sử dụng đất khác.

Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai.

Việc một bên vi phạm và làm cản trở tới việc thực hiện các quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh tranh chấp đất đai. Thông thường có các loại tranh chấp như sau:

• • Tranh chấp trong quá trình thực hiện các hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đai, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đai;
  • Tranh chấp về việc đòi bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích an ninh, quốc phòng và lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Tranh chấp về mục đích sử dụng đất đai

Đặc biệt là tranh chấp trong loại các nhóm đất nông nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, tranh chấp trong loại các nhóm đất trồng cà phê với trồng cây cao su; tranh chấp trong loại các nhóm đất hương hỏa với đất thổ cư…trong các quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất mà nhà nước ban hành.

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai.

Các nguyên nhân khách quan:

Do chiến tranh kéo dài đã để lại những hậu quả khác nhau trên cả hai miền bắc và nam:

• • Miền Bắc, sau cách mạng tháng Tám thành công và sau năm 1953, Đảng và Chính Phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất và xóa bỏ hoàn toàn chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, xác lập các quyền sở hữu ruộng đất cho những người nông dân. Năm 1960, thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của những người nông dân đã được đưa vào làm tư liệu cho sản xuất chung, thuộc quyền sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tương đối ổn định.
  • Miền nam, sau hai cuộc kháng chiến, tình hình sử dụng đất đã có rất nhiều diễn biến phức tạp hơn. Trong 9 năm kháng chiến từ năm 1845 – 1954, Chính Phủ đã tiến hành cấp và chia ruộng đất 02 lần cho những người nông dân. Nhưng đến cuối năm 1957,chính quyền ngụy quyền Sài Gòn đã thực hiện việc cải cách điền địa, thực hiện việc “truất hữu” nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn lớn về quyền sở hữu ruộng đất của những người nông dân lúc đó.

Sau năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa ngành nông nghiệp đồng thời xây dựng hàng loạt các nông trường, lâm trường và trang trại….

Hiện nay, trong quá trình hiện đại hóa, công nghiệp hóa đất nước ta, việc thu hồi đất nhằm mục đích để mở rộng đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng, thực hiện các dự án đầu tư làm cho các quỹ đất canh tác càng ngày càng giảm.

Đặc biệt, do tác động mạnh mẽ của cơ chế thị trường làm cho giá đất tăng cao đã và đang là những áp lực lớn gây nên các tình trạng khiếu kiện, tranh chấp đất đai một cách gay gắt.

Các nguyên nhân chủ quan:

• • Về cơ chế quản lý
  • Về các cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai, quyền sử dụng đất đai.
  • Về các chính sách pháp luật và đất đai.

Trình tự và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Theo điều Khoản 24, Điều 3, của Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong mối quan hệ đất đai. Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý một số điều như sau: đối tượng của tranh chấp đất đai không cần phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp đất đai không phải là các chủ thể có các quyền sở hữu đối với đất đai đó. Đây là điều mà không phải bàn cãi vì theo Điều 53, Hiến pháp 2013 hay điều 4, của Luật đất đai năm 2013 quy định rất rõ rằng đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất và quản lý.

Trên thực tế thì tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng sảy phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như là các nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản thì tranh chấp đất đai đã được chia thành ba dạng chính như sau:

• • Các dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất: Là những tranh chấp giữa các bên liên quan với nhau về việc ai sẽ có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó đang tranh chấp. Trong dạng tranh chấp này chúng ta sẽ thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất,…; tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất trong các mối quan hệ ly hôn và thừa kế; tranh chấp nhằm đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng nhưng lại không trả lại, hoặc tranh chấp giữa những người dân tộc thiểu số với những người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…)

• • Các dạng tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Các dạng tranh chấp này thường xảy ra khi có các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như là tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ có trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đai hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường và giải phóng mặt bằng, tái định cư v.v…

• • Các dạng tranh chấp về mục đích sử dụng đất đai: Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những dạng tranh chấp này đều liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có các cơ sở để giải quyết vì trong các quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng đất, Nhà nước đã xác định rõ mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch và sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu là do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích sử dụng đất so với khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

Trình tự và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo các phương thức khởi kiện tại những Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết. Tương ứng với mỗi phương thức tranh chấp, quy trình và thủ tục giải quyết cũng khác nhau tùy theo các dạng tranh chấp.

Trước hết, dù là theo trình tự tố tụng tại các Tòa án hay trình tự giải quyết tại các cơ quan hành chính có thẩm quyền để giải quyết thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là thủ tục bắt buộc. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2013 còn có các quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai liên quan tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua phương thức hòa giải ở cơ sở, nếu không thể hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải tranh chấp.

Theo quy các định tại Điều 202 của Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013:

• • Chủ tịch UBND các cấp xã có trách nhiệm phải tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại các địa phương mình với các thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch của UBND là Chủ tịch Hội đồng; các đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, thị trấn, phường; tổ trưởng tổ dân phố đối với các khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với các khu vực là nông thôn; đại diện của một số hộ dân đã sinh sống lâu đời tại các xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đang tranh chấp; các công chức địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối với nơi tranh chấp là phường, thị trấn) hoặc địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với nơi tranh chấp là xã), công chức Tư pháp –Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, mà có thể mời các đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh v.v…

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại các UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp. Việc hòa giải cần phải được lập thành biên bản có các chữ ký của các bên liên quan và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của các UBND các cấp xã. Biên bản hòa giải cần phải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu lại tại UBND các cấp xã nơi xảy ra đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải thành mà có các sự thay đổi hiện trạng về ranh giới hoăc người sử dụng đất thì UBND các cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp là tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác nhằm trình UBND cùng cấp quyết định và công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo quy trình tự tố tụng (dân sự)

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại các Tòa án được thực hiện theo các quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, các cá nhân, cơ quan và tổ chức có quyền tự mình giải quyết hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại các Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Tòa án nơi có bất động sản đó).

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ liên quan đến đất đai đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh các hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án nơi có động sản đó. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, tòa án sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với các hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành giải quyết. Nếu hòa giải thành công thì Tòa án sẽ lập các biên bản hòa giải thành, nếu hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến gì thì tranh chấp được chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành công thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử công khai. Ngay trong quá trình xét xử, các bên đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý thì các bên vẫn có quyền kháng cáo theo những trình tự phúc thẩm.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính

Trình tự này sẽ được áp dụng đối với các tranh chấp mà các bên đương sự không có các loại giấy tờ chứng minh được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại các UBND nơi có bất động sản đó.

• • Đối với Tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền để giải quyết là Chủ tịch UBND các cấp quận huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND các cấp tỉnh.
  • Đối với tranh chấp đất đai giữa các tổ chức, cơ sở tôn giáo hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, các cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với các hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư thì các đương sự này cần phải có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND các cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu đó thì có quyền khiếu nại đến các Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Luật cũng có các quy định nếu các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện lại tại các Tòa án nhân dân nơi có bất động sản đó theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.Các quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, các cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn cho mình phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Các vụ tranh chấp đất đai nổi bật

Bản án số 77/2019/DS-PT ngày 16/04/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất đai bị lấn chiếm

• • Các Cấp xét xử: Phúc thẩm
  • Các cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân thuộc tỉnh Vĩnh Long.
  • Kết quả giải quyết: Không chấp nhận các yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Ghi nhận được sự thỏa thuận giữa nguyên đơn và bị đơn.

Bản án số 465/2017/DSST ngày 21/09/2017 về tranh chấp đòi đất đai bị lấn chiếm.

• • Các cấp xét xử: cấp Sơ thẩm.
  • Các cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Kết quả giải quyết: Chấp nhận các yêu cầu của nguyên đơn.

Bản án số 37/2017/DS-ST ngày 29/09/2017 về tranh chấp đất đai là lối đi chung.

• • Các cấp xét xử: cấp Sơ thẩm.
  • Các cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Quảng Nam.
  • Kết quả giải quyết: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của đơn khởi kiện.

Kết luận

Bài viết trên đây là những thông tin mà Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding đã tổng hợp lại nhằm gửi đến quý bạn đọc cùng tham khảo. Để không vướng phải các vụ tranh chấp đất đai không đáng có, các bạn cần tìm hiểu kỹ những thông tin về điều luật đã ban hành. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về việc tranh chấp đất đai, các bạn có thể liên hệ Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding Hotline : 0931.346.386 (zalo,viber) để được tư vấn kịp thời và giải đáp toàn bộ thắc mắc trong thời gian sớm nhất.