Tổng hợp thông tin về chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở

Luật Đất đai năm 2013 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của cơ quan nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc phần lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở là nhu cầu phổ biến của người dân hiện nay. Để chuyển sang đất ở thì cá nhân, hộ gia đình phải được sự đồng ý của Ủy ban nhân dân cấp huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định.

Vậy chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự sửa đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng văn bản hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cá nhân, hộ gia đình phải đăng ký đất đai.

Đất vườn và đất ở là gì?

Đất vườn và đất ở được phân biệt cụ thể dựa vào mục đích sử dụng. Căn cứ theo Khoản 1, Điều 10, Luật Đất đai 2013, đất đai được phân loại như sau:

Một, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây

• • Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
  • Đất trồng cây lâu năm;
  • Đất rừng sản xuất;
  • Đất rừng phòng hộ;
  • Đất rừng đặc dụng;
  • Đất nuôi trồng thủy sản;
  • Đất làm muối;
  • Đất nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Hai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

• • Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
  • Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
  • Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
  • Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
  • Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
  • Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
  • Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
  • Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
  • Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
  • Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.

Ba, nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Theo đó, pháp luật hiện hành không quy định cụ thể đất nào là đất vườn. Dựa vào mục đích sử dụng mà đất vườn có thể là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Cho nên việc phân loại đất có vai trò quan trọng, trên thực tế chủ yếu tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình chuyển đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp sang đất ở (vì lợi ích của đất mang lại cao hơn) và số tiền sử dụng đất phải nộp của từng loại khi mục đích chuyển là khác nhau.

Vậy cơ quan nào có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất?

Một là, Ủy ban nhân dân cấp huyện (Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cho cá nhân, hộ gia đình cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích dịch vụ, thương mại với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Hai là, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.

Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh không được ủy quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Vậy trường hợp nào được cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Theo Điều 52, Luật Đất đai 2013, trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

• • Thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất biểu hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và vị trí thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép chuyển (khu vực này quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm).

Hay nói cách khác, Ủy ban nhân dân huyện chỉ cho phép cá nhân, hộ gia đình chuyển từ đất vườn sang đất ở khi đủ 02 điều kiện sau:

• • Một, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi).
  • Hai, có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

Tóm lại, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải viết đơn xin phép và cơ quan nhà nước căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không, vì không phải cứ viết đơn xin phép chuyển là được chuyển.

Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?

Theo Điểm d, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gồm: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Do đó, chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước.

Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở

Sau đây là trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất với cá nhân, hộ gia đình

* Các bước thực hiện

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

• • Đơn đề nghị cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

• • Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường xử lý.
  • Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường tại đây.

Tiếp nhận hồ sơ:

• • Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả).
  • Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

• • Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

• • Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Lưu ý: Thời gian kể trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật cũng như không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

– Đơn đề nghị cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản…

Bước 2. Nộp hồ sơ

– Nộp hồ sơ trực tiếp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định pháp luật.

Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

– Người sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

– Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

– Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Căn cứ Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

• • Thời gian không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
  • Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Trường hợp, cơ quan nhà nước chậm thực hiện thì người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện về hành vi chậm trễ đó.

Chuyển đất vườn sang đất ở mất khoảng bao nhiêu tiền?

Phí chuyển đất vườn sang đất ở luôn là vấn đề được cá nhân, hộ gia đình cũng như tổ chức quan tâm, xem xét trước khi cân nhắc chuyển đổi.

Theo Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở

Căn cứ Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau:

• • Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103, Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở;
  • Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Công thức tính tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo Điểm b, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP cụ tể như sau:

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được cơ quan nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, chuyển sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Tuy có cách tính như trên nhưng để tính được số tiền sử dụng đất nhưng người dân phải căn cứ giá đất theo Bảng giá đất, địa chỉ thửa đất, vị trí thửa đất.

Kết luận

Bài viết này căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 về quy định về thu tiền sử dụng đất và Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/01/2017 về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai để giải đáp thắc mắc về chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở.

Tóm lại, trước khi chuyển mục đích sử dụng cá nhân, hộ gia đình, tổ chức nên nắm những thông tin sau:

• • Thứ nhất, cách phân biệt các nhóm đất.
  • Thứ hai, thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Thứ ba, các trường hợp được cấp giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở.
  • Thứ tư, trình tự chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Cuối cùng, phí chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu quý khách hàng còn có những thắc mắc nào muốn giải đáp hãy liên hệ Dịch vụ đáo hạn ngân hàng –Trust Holding Hotline : 0931.346.386 (zalo,viber) chúng tôi để nhận được hỗ trợ tốt nhất từ dịch vụ nhé!