Hiện nay tranh chấp đất đai đang là một trong những vấn đề nóng hổi và xét về nhiều khía cạnh thì đó là một trong những vấn đề cần được quan tâm giải quyết. Để giúp các bạn hiểu rõ hơn về những vấn đề xoay quanh vấn đề này, đặc biệt là tìm hiểu về đơn khởi kiện tranh chấp đất đai được hình thành như thế nào? Nội dung và hình thức của đơn ra sao? … Tất cả sẽ được giải quyết ngay trong bài viết dưới đây.
Mục lục
Tranh chấp đất đai trước hết phải được hiểu cụ thể như thế nào ?
Khái niệm tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật
Theo khoản 24 điều 3 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Như vậy tóm lại Tranh chấp đất đai là sự bất đồng hay mâu thuẫn thậm chí xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai cụ thể là giải quyết và trả lời cho câu hỏi ai là người có quyền sử dụng đất .
Đặc điểm của tranh chấp đất đai
-
- Xét theo phạm trù triết học tranh chấp đất đai có đối tượng là quyền quản lý đất đai , quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp;
- Chủ thể tranh chấp đất đai chỉ có thể là người không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất hay phần đất mà mình có quyền quản lý ,sử dụng hay bị lấn chiếm .
- Tranh chấp đất đai gắn liền với quá trình sử dụng đất đai, cho nên việc tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến các bên tranh chấp mà còn gây ảnh hưởng đến cơ quan nhà nước do các bên tranh chấp không thực hiện được nghĩa vụ của mình đối với phần đất tranh châp .
Các dạng tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp bật nhất hiện nay. Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến
-
- Tranh chấp về quyền sử dụng dụng đất
- Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau;
- Tranh chấp về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế; quan hệ li hôn giữa vợ và chồng;
- Đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác;
- Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới; giữa đồng bào địa phương với các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác.
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất
Việc một bên vi phạm, làm cản trở tới việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh tranh chấp. Thông thường có các loại tranh chấp sau:
-
- Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ;
- Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng bào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất
Đặc biệt là tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê với trồng cây cao su; giữa đất hương hỏa với đất thổ cư … trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất.
Khi nào khởi kiện tranh chấp đất đai?
Khí các bên xảy ra tranh chấp đất đai không thể tự thỏa thuận được, buộc phải có sự tham gia giúp sức của cơ quan chức năng. Cụ thể trước khi thực hiện khởi kiện tranh chấp đất đai. Các bên sẽ phải có sự tham gia vào cuộc họp hòa giải tại UBND xã chứa đất. Nếu hòa giải không thành mới chuyển sang giai đoạn cao hơn là khởi kiện tranh chấp đai .Cụ thể theo điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
-
- Trường hợp 1: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
- Trường hợp 2: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức sau:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp huyện, cấp tỉnh);
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Điều kiện, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 không có điều khoản riêng quy định về điều kiện khởi kiện vụ án. Căn cứ theo Điều 26, Điều 186, Điều 187, Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai người khởi kiện cần đáp ứng những điều kiện sau:
-
- Thứ nhất người khởi kiện phải có quyền khởi kiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Thứ hai phải thuộc thẩm quyền của tòa án theo sự việc.
- Thứ ba tranh chấp này chưa được giải quyết, cần có sự giải quyết của tòa án nhân dân.
- Thứ tư trước khi khởi kiện thì đã tham gia hòa giải tại UBND cấp xã.
Chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện
Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:
-
- Hồ sơ khởi kiện bao gồm: đơn khởi kiện tranh chấp đất đai ; Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã có đất và đầy đủ chữ ký của các bên có liên quan; Giấy tờ có liên quan của người người khởi kiện ( sổ hộ khẩu, căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng ) ; Ngoài ra còn có kèm theo danh mục các tài liệu, chứng từ kèm theo đơn khởi kiện ,..
Nộp đơn khởi kiện:
-
- Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai được nộp tại tòa án nhân dân huyện nơi có đất đang tranh chấp, có thể nộp nộp đơn thông qua các hình thức như: nộp đơn trực tiếp tại tòa án nhân dân huyện chứa đất, gửi bưu điện đến đến tòa tòa án, gửi thông tin trực tuyến thông qua cổng thông tin điện tử của tòa án nhân dân huyện.
Chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm
Bước 1: Nhận, xử lý đơn khởi kiện, thụ lý đơn
-
- Sau khi khi tiếp nhận tiến hành xử lý đơn khởi kiện theo luật định :
- Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau: Kiểm tra ,yêu cầu sửa đổi bổ sung đầy đầy đủ đơn kiện; Tiến hành các thủ tục thụ lý vụ việc theo thủ tục thông thường hay thủ tục rút gọn ( trường hợp vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo hướng giản đơn rút gọn ); Sau khi kiểm tra và tiến hành các thủ tục thụ lý tiếp tục chuyển đơn khởi kiện cho tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết ,thông báo cho người khởi kiện nếu như vụ án chuyển sang hay thuộc thẩm quyền giải quyết của của tòa án nơi khác, nếu không phải thuộc thẩm quyền sẽ trả lại đơn kiện cho người khởi kiện tranh chấp đất đai.
Bước 2: Thụ lý đơn khởi kiện
-
- Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo đầy đủ, nếu xét thấy vụ án đó thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án mình thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện tranh chấp đất đai biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ cần phải nộp tiền tạm ứng án phí
- Trước đó thẩm phán có nhiệm vụ dự tính số tiền tạm ứng án phí , ghi giấy báo cụ thể rõ ràng về số tiền và giao cho người khởi kiện tranh chấp đất đai để thông tin nộp tiền tạm ứng án phí.
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ lúc nhận được giấy báo của tòa án, người khởi kiện tranh chấp đất đai phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng cho tòa án
- Thẩm phán sẽ tiến hành thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho tòa án .
- Trường hợp nếu như người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Bước 3: Chuẩn bị xét xử và xét xử
-
- Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn xác để chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là trong vòng 04 tháng, trong trường hợp vụ việc phức phức tạp thì được gia hạn không quá 02 tháng, tổng cộng không quá 06 tháng; nếu không thuộc trường hợp đặt biệt tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì tòa án sẽ nhanh chóng tổ chức đưa ra xét xử.
- Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định.
Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai có hình thức và nội dung như thế nào ?
Hiện nay Căn cứ theo Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 92/2015/QH13 quy định về hình thức, nội dung đơn khởi kiện. Cụ thể đơn khởi kiện tranh chấp đất đai có nội dung chi tiết như sau :
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập -Tự do – Hạnh phúc
……, ngày….. tháng …… năm…….
ĐƠN KHỞI KIỆN
Về việc tranh chấp đất đai (Có thể ghi rõ là tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp tài sản trên đất)
Kính gửi: Toà án nhân dân …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
Họ và tên người khởi kiện: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
CMND số ………………………………. cấp ngày …/…/… tại ………………………………………………………………………………………………………..
Địa Chỉ : ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
Họ và tên người bị kiện: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Họ và tên người có quyền và lợi ích được bảo vệ ………………………………………………………………………………………………………………………….
Địa chỉ: ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
NỘI DUNG KHỞI KIỆN
Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây :………………………………………………………………………………………………………………………….. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Họ và tên người làm chứng (nếu có) ………………………………………………………………………………………………………………………………………
Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Những tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện gồm có:
1………………………………………………………………………………………………
2………………………………………………………………………………………………
(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án)
…………………………………………………………………………………………………
Người khởi kiện
Những điều cần biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai
Trước khi khởi kiện tranh chấp đất đất, ngoài hiểu rõ thế nào là tranh chấp đất đai, làm thủ tục hòa giải bắt buộc diễn ra ở UBND xã chứa đất, bạn không thể chỉ nhìn vào cách thức và hồ sơ thủ tục để khởi kiện tranh chấp đất đai mà cần phải đặt biệt quan tâm đến khả năng thắng kiện
Trong mọi cuộc tranh chấp hiểu đơn giản nhất như những cuộc tranh giành, hùng biện thì ai cũng có lý lẽ riêng cho mình, ai cũng điều mong muốn mình thắng kiện, nhưng trước khi khởi kiện bạn cần xét xem mình có khả năng thắng kiện hay không vì nếu người khởi kiện thua kiện thì phải chịu mất án phí; Thời gian khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai thường kéo dài.
Căn cứ xem xét khả năng thắng kiện
Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: Đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Tòa chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp quy định.
Như vậy, muốn thắng kiện phải có chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khi khởi kiện tranh chấp đất đai.
Căn cứ theo Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:
“Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp”.
Cho nên để trở thành chứng cứ nhất định phải có các thuộc tính cơ bản sau : tính khách quan, tính liên quan đến tình tiết vụ án , tính hợp pháp
Như vậy, chỉ khi nào có chứng cứ thì mới có khả năng thắng kiện.
Khởi kiện tranh chấp đất đai nhưng không đầy đủ giấy tờ
Đây là trường hợp đặc biệt được nhiều người quan tâm tuy nhiên không phải nhất thiết có toàn bộ giấy tờ thì mới có thể tham gia khởi kiện tranh chấp đất đai. Xét theo khía cạnh trình trình tự thủ tục vẫn phải trải qua giai đoạn hòa giải tại UBND xã trước khi tiến hành khởi kiện nhưng nếu nhưng trường hợp bất khả kháng bạn không có đủ giấy tờ thì phải làm sao?
Khoản 1 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ sẽ được giải quyết dựa trên các “CĂN CỨ” sau:
-
- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
- Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
- Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
- Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Cho nên nếu không đầy đủ giấy tờ thì không có nghĩa bạn bị mất đi quyền lợi chứng minh và sở hữu ruộng đất của mình một cách hợp pháp.
Như vậy đối với đất tặng cho bằng lời nói thì có thể đưa đơn khởi kiện đòi quyền sử dụng đất hay không?
Xét trường hợp này, đất tặng cho được chủ , người có quyền sở hữu đất muốn tặng mảnh đất và quyền sở hữu này cho chủ thể muốn có quyền sở hữu mảnh đất đó. Qua hình thức bằng lời nói miệng:
Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 167 luật Đất đai 2013, tặng cho đối với bất động sản (đất) phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
Trong trường hợp hợp đồng tặng cho không được lập thành văn bản mà chỉ được lập bằng lời nói, bằng miệng thì hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lí và không đủ cơ sở để sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trừ trường hợp đối với Án lệ số 03/2016/AL thì tặng cho đất bằng miệng được công nhận khi đủ điều kiện:
- Người nhận tặng cho đã xây dựng nhà kiên cố trên đất để ở;
- Không có sự phản đối tại thời điểm xây nhà (từ phía người tặng cho);
- Việc sử dụng nhà đất công khai, liên tục, ổn định và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên đất đai là một vật chất có giá trị kinh tế rất lớn không thể trao đổi hay giữ lời hứa hoặc hoặc ghi nhớ thận trọng là thể quyết định được quyền sử dụng đất đã được chuyển giao , đất đai nếu được tặng bằng lời nói và chưa có giấy tờ chuyển nhượng thì vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ đất.
Như vậy trường hợp này muốn đòi, lại đất thì bạn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng, … giáy tờ chứng minh kèm theo ( biên lai giấy thu tiền thuế đất hàng năm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời,…) (nếu có).Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc tặng cho chỉ là bằng lời nói, chưa lập thành văn bản có công chứng, chứng thực (nếu có)
Ngoài các căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ nêu trên, cơ quan thẩm quyền cũng có thể dựa vào kết quả xác minh thực tế; Biên bản hòa giải; Lời khai của các đương sự; Giấy tờ giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất của các bên; Kết quả giám định, … nếu có.
Kết luận
Khởi kiện tranh chấp đất đai là một trong những thủ tục phổ biến được khá đông đảo mọi người quan tâm. Với mong muốn mang lại cho mọi người những thông tin bổ ích về thủ tục đưa đơn khởi kiện tranh chấp đất đai, cũng như giải quyết các thắc mắc về tranh chấp đất đai. Thông qua cũng là động lực để chúng tôi tiếp tục hành trình hoàn thiện và phát triển .
Trên đây là những thông tin cần thiết nhất mà Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding Hotline : 0931.346.386 (zalo,viber) muốn cung cấp, để mọi người có những lựa chọn và quyết định đúng đắn nhất khi có nhu cầu giải quyết các vấn đề về biên bản hòa giải giải tranh chấp đất đai.
