Cùng là được cấp phép tạm nhưng sẽ có trường hợp được bồi thường, có trường hợp chỉ được hỗ trợ và cũng có trường hợp chưa rõ có được áp dụng các chính sách này hay không. Đó là vướng mắc mà nhiều người đang gặp phải tại Quyết định 28/2018 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cùng Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding tìm hiểu rõ hơn về giấy phép xây dựng tạm có được đền bù, các thủ tục, quy trình xin cấp phép tạm cũng như tìm hiểu về những trường hợp nào được cấp phép tạm được đền bù và trường hợp nào không được đền bù. Mời các bạn cùng đón đọc.
Mục lục
Giấy phép xây dựng tạm là gì?
Giấy phép xây dựng tạm thời còn có thể được nhiều người biết đến là giấy phép khi xây dựng có thời hạn. Giấy phép xây dựng tạm này sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp cho người có các công trình xây dựng trên khu vực thuộc đất quy hoạch. Giấy phép xây dựng tạm sẽ có các hiệu lực kể từ ngày mà được các cơ quan có thẩm quyền cấp.
Thời hạn để sử dụng giấy phép xây dựng tạm là khoảng 5 năm so với những công trình tạm thời. Trong trường hợp nếu như đã hết thời hạn tồn nhưng Nhà nước vẫn chưa quy hoạch các dự án. Khi đó, chủ đầu tư sẽ có thể đề nghị xin các cơ quan xem xét để có thể gia hạn các công trình xây dựng tạm.
Theo quy định tại khoản 1 điều 89 Luật xây dựng ban hành năm 2014 chủ đầu tư xây dựng là đối tượng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Và giấy phép xây dựng tạm thời bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày cấp phép và không quá 12 tháng sau khi được cấp phép. Khi hết hạn mà chủ đầu tư chưa xây dựng muốn gia hạn giấy phép xây dựng thì cần viết đơn đề nghị gia hạn giấy phép để trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư cũng lưu ý một điều là mỗi giấy phép xây dựng tạm chỉ được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần gia hạn là 12 tháng.
Cấp giấy phép xây dựng có thời hạn (trước đây gọi là giấy phép xây dựng tạm) thì được quy định áp dụng trong các trường hợp sau:
-
- Công trình thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới); Quy hoạch phân khu đã được cơ quan phê duyệt và công bố nhưng chưa có Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với những công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì cơ quan sẽ không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để chủ đầu tư sửa chữa, cải tạo.
Nguyên nhân phải xin cấp phép xây dựng tạm thời
Trước tiên bạn cần nắm rõ Xin Phép Xây Dựng Tạm là quá trình cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại điều 94, Luật xây dựng ban hành năm 2014 đối với đất nằm trong quy hoạch hoặc thuộc diện đất bị thu hồi.
Vì vậy trước khi bực dọc với quyết định bị đình chỉ xây dựng vừa mới nhận được từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì bạn hãy bình tĩnh rà soát thật kỹ và đảm bảo rằng công trình của mình không nằm trong các diện sau:
- Diện tích đất xây dựng nằm trong khu quy hoạch. Phải kiểm tra thật kỹ bởi phần quy hoạch này được gồm 2 phần:
- Dính quy hoạch nhà nước: Một số công trình mới được Nhà Nước phê duyệt như phát triển khu đô thị mới, quy hoạch công trình công cộng, đất hỗn hợp,…
- Dính quy hoạch lộ giới: Lưu ý lộ giới hay “chỉ giới đường đỏ” thường là cụm từ mà được các cơ quan nhà nước dùng để chỉ ranh giới cơ quan tổ chức nhà nước sẽ quy hoạch mở đường hoặc mở thêm hẻm. Nói một cách đơn giản cho dễ hiểu là ranh giới xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa, dùng phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng.
- Diện tích đất nằm trong diện bị nhà nước thu hồi.
- Diện tích đất xảy ra tranh chấp chưa được giải quyết ổn thỏa.
Điều kiện cấp phép xây dựng tạm
Căn cứ điều 94 của Luật xây dựng ban hành năm 2014,dịch vụ đáo hạn ngân hàng Trust-Holding sẽ giúp bạn xác định các điều kiện cần và đủ để tiến hành quá trình xin cấp phép xây dựng tạm:
Công trình thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch quy hoạch đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được cấp phép trong giấy phép xây dựng tạm, nếu không tự phá dỡ thì cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
-
- Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.
- Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
-
- Đối với nhà ở riêng lẻ: Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đối với nhà ở riêng lẻ từ 07 tầng kể cả tầng hầm (hoặc từ 1000m2 sàn) trở lên; Các dự án nhà ở riêng lẻ còn lại thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện thực hiện.
- Đối với các công trình: thẩm quyền thực hiện theo quy định tại Quyết định số 62/2013/QĐ-UBND ban hành ngày 3/10/2013 của UBND tỉnh ban hành quy định cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng công trình theo giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đối với nhà ở riêng lẻ gồm
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn có nội dung cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì sẽ bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế và chủ đầu tư chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ (bản chính);
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình (03 bộ bản chính);
d) Đối với những công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với các công trình liền kề.
Quy trình xin cấp phép xây dựng tạm thời
Gần như cả quá trình xin cấp giấy phép tạm thời cũng khá tương tự với quy trình xin cấp giấy phép xây dựng, ngoại trừ một số giấy tờ cần bổ sung.
Bước 1: Cơ quan nhà nước sẽ khảo sát công trình, giúp chủ đầu tư chuẩn bị và nộp 2 bộ hồ sơ và lệ phí đề nghị Cấp Phép Xây Dựng Tạm Thời lên cơ quan có thẩm quyền cấp phép tại ủy ban nhân dân cấp huyện. Hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng gồm:
-
- Đơn đề nghị Cấp Phép Xây Dựng Tạm Thời.
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư.
- Bản sao hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình đã được phê duyệt.
- Bản cam kết tháo dỡ khi Nhà Nước thực hiện quy hoạch nếu có.
Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ,ủy ban nhân dân huyện sẽ tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa. Cơ quan ủy ban sẽ thông báo với chủ đầu tư một lần nếu có thiếu sót, đồng thời cơ quan có thẩm quyền có ban hành công văn yêu cầu chủ đầu tư bổ sung tài liệu còn thiếu hoặc chỉnh sửa tài liệu không đúng quy định.
Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thẩm định đối chiếu với các quy định hiện hành và gửi văn bản lấy ý kiến các cơ quan Nhà Nước về các nội dung thuộc chức năng quản lý. Nếu hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện cấp phép, ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ cấp phép xây dựng tạm thời.
Bước 4: Chủ đầu tư nhận kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Xây Dựng.
Được cấp giấy phép xây dựng nhà ở tạm có được đền bù hay không?
Xét trường hợp nếu quy hoạch đường quốc phòng có sau khi (hoặc trước khi) em xin giấy phép xây dựng thì khi nhà nước làm đường quốc phòng thì có được đền bù không?
Theo quy định tại điều 49 của Luật đất đai ban hành năm 2014 về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có quy định như sau:
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nếu như đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan tổ chức nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được ủy ban nhân dân huyện phê duyệt dựa vào quy hoạch đã được công bố và nếu như đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì việc xây dựng phải xin phép cơ quan có thẩm quyền là Phòng xây dựng thuộc ủy ban nhân dân huyện và việc cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp này chỉ là giấy phép xây dựng có thời hạn.
Theo quy định tại Điều 94 về Điều kiện về cấp phép xây dựng của Luật xây dựng ban hành năm 2014 có quy định như sau:
1 – Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;
c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
2 – Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.
3- Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.
4 – Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.
5 – Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
6 – Đối với trường hợp như trên, đối với công trình xây dựng được cấp phép xây dựng có thời hạn thì nếu như hết thời hạn được ghi trên giấy phép xây dựng thì chủ công trình phải tự phá dỡ; chịu mọi chi phí phá dỡ và không được nhà nước đền bù. Do đó, việc đền bù sẽ không được nhà nước thực hiện đối với nhà ở xây dựng tạm.
Một số chú ý trong quá trình cấp phép xây dựng tạm thời
Một vấn đề mà được đông đảo mọi người đặc biệt quan tâm liệu được Cấp Phép Xây Dựng Tạm đền bù hay không?
-
- Khi quy hoạch thì chủ đầu tư tự phá dỡ hoặc bị cưỡng chế quy hoạch,khi đó chủ đầu tư chịu hoàn toàn chi phí phá dỡ hoặc phí cưỡng chế quy hoạch và không được đền bù.
- Việc đền bù sẽ được nhà nước áp dụng cho nhà và đất theo giấy chứng nhận trước khi có kế hoạch quy hoạch.
Hiện tại, xin giấy phép xin dựng tạm chỉ được cấp phép tối đa 3 tầng và chủ đầu tư không được hoàn công ra sổ hồng.
Vướng mắc trong giấy phép xây dựng tạm có được đền bù?
Hiện tại, quy định cấp phép xây dựng hiện hành không đề cập bồi thường, hỗ trợ cho công trình tạm nên trường hợp này đang gặp vướng mắc.
Trước năm 2017: Theo quy định của Luật xây dựng thì giấy phép xây dựng tạm được bồi thường hoặc hỗ trợ
Theo Quyết định 28, nhà ở riêng lẻ được cấp phép xây dựng có thời hạn sẽ được nhà nước bồi thường, hỗ trợ tùy thuộc vào thời điểm xây dựng. Cụ thể là có bốn mốc thời gian, căn cứ bốn văn bản quy định về cấp phép xây dựng tạm từ trước đến nay. Theo đó, nếu nhà xây tạm theo hiện trạng cũ hoặc đất có mục đích sử dụng là đất ở theo quy định 68/2010 thì hỗ trợ bằng 80%. Các trường hợp cấp phép xây dựng tạm trên các loại đất khác thì hỗ trợ bằng 60%. Công trình xây tạm theo các quy định 21/2013 và 27/2014 thì sẽ được hỗ trợ bồi thường nếu sau thời hạn năm năm kể từ ngày công bố quy hoạch mà Nhà nước không thực hiện.
Tuy nhiên, những trường hợp được cấp phép xây dựng tạm theo quyết định 26/2017 (đang là quy định hiện hành) thì quyết định 28 không nói rõ. Quyết định 28 chỉ nêu việc hỗ trợ được thực hiện theo quy định tại quy định 26 do thành phố ban hành năm 2017 về cấp phép xây dựng. Trong khi đó,quyết định 26 chỉ nêu chung chung “khi giấy phép xây dựng cấp phép xây dựng hết thời hạn mà quy hoạch vẫn chưa thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng phải thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn”. Quyết định 26 không nói rõ nhà cấp phép tạm có được bồi thường, hỗ trợ hay không như ba quyết định về cấp phép xây dựng tạm đã ban hành trước đó.
Nhà xây dựng tạm: Phải cho hoàn công, bồi thường
Theo ông Lại Phú Cường, Trưởng ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận Bình Tân, nguyên tắc của bồi thường là hễ có giấy tờ pháp lý đầy đủ thì chủ nhà sẽ được bồi thường,còn nếu ngược lại thì sẽ được ủy ban xem xét hỗ trợ. Theo ông, việc được cấp phép xây dựng có thời hạn chưa phải là pháp lý chính thức nên sẽ chuyển qua hình thức hỗ trợ. Các trường hợp cấp phép tạm trước năm 2017 (theo quyết định 21 và 27) có quy định sau năm năm Nhà nước không thực hiện quy hoạch, người dân mà đi cập nhật tài sản lên giấy chứng nhận thì được bồi thường. Trong trường hợp không cập nhật thì được hỗ trợ. Đây là những cơ sở pháp lý để xem xét bồi thường, hỗ trợ cho nhà cấp phép tạm. Tuy nhiên, từ năm 2017 thì quyết định 26 về cấp phép xây dựng không đề cập bồi thường, hỗ trợ đối với trường hợp cấp phép tạm.
“Như vậy công trình tạm sẽ không được nhà nước thực hiện bồi thường và chủ đầu tư bắt buộc phải tháo dỡ công trình. Còn việc hỗ trợ đối với chủ đầu tư thì sẽ phải xem xét từng trường hợp cụ thể” – theo ông Cường cho hay.
Quan điểm này cũng tương tự ý kiến của Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận Thủ Đức: Không bồi thường cho trường hợp cấp phép tạm nhưng vẫn xem xét hỗ trợ cho trường hợp cấp phép tạm theo quy định hiện hành. “Theo tôi, vẫn phải thực hiện hỗ trợ mới công bằng với người dân sống trong quy hoạch” – đại diện Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng cho hay. Trong khi đó, huyện Nhà Bè thì cho rằng nhà xây tạm theo quy định 26 thì người dân sẽ phải tự tháo dỡ mà không được bồi thường lẫn hỗ trợ. “Chắc chắn rằng người dân sẽ có nhiều tâm tư, thậm chí khiếu nại và cũng không công bằng đối với việc đền bù. Tuy nhiên, đối chiếu theo quy định của quy định 28 là không được bồi thường, hỗ trợ” – một lãnh đạo huyện Nhà Bè giải thích.
Theo quy định 26 lại không đề cập việc bồi thường, hỗ trợ công trình tạm. Vậy công trình cấp phép tạm có được công nhận để được bồi thường, hỗ trợ hay không? “Đây mới là mấu chốt vấn đề và điều này cần được các Sở Xây dựng, Tư pháp và Văn phòng Đăng ký đất đai xem xét và thống nhất nếu không trái quy định pháp luật”
Kết luận
Hãy đến với chúng tôi, Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding Hotline : 0931.346.386 (zalo,viber) sẽ giúp bạn hoàn thành quy trình xin giấy phép xây dựng tạm thời, một cách nhanh chóng nhất, một cách đơn giản nhất. Ngoài ra Trust bồi Holding sẽ giúp bạn tư vấn rõ hơn về vấn đề bồi thường, Giúp bạn yên tâm hơn về quá trình xây dựng tổ ấm của mình.
