Một số quy định đổi mới của pháp luật về giấy phép xây dựng

Vấn đề đau đầu và tốn nhiều thời gian của các gia chủ hay gặp phải nhất khi khởi công xâu dựng đó chính là việc xin phép xây dựng. Một công trình được thi công thực hiện hay không phụ thuộc rất nhiều vào giấy phép xây dựng. Cùng Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding tham khảo bài viết dưới đây để giúp quý vị và các bạn trang bị cho mình kiến thức về vấn đề này nhé!

Khái niệm về giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng mang bản chất là một loại giấy tờ mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án được phép xây dựng công trình.

Theo luật xây dựng ban hành năm 2014 đã quy định rõ hơn về khái niệm này. Theo đó, Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, hoặc di dời công trình.

Giấy phép xây dựng gồm những loại sau:

• • Giấy phép mới;
  • Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
  • Giấy phép di dời công trình.

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Theo quy định được ban hành tại Điều 105 Luật xây dựng 2014, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được cụ thể hóa như dưới đây:

1. Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với những công trình thuộc diện cấp đặc biệt.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; những công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, các công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.
3. Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu vực bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn do địa phương mình quản lý, trừ các công trình xây dựng trên.

Nội dung cơ bản của giấy phép xây dựng

Cơ quan có thẩm quyền sẽ thi hành cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định theo quy định đã ban hành. Giấy phép xây dựng được cấp bao gồm các nội dung cơ bản được quy định tại Điều 90 Luật xây dựng ban hành năm 2014.

• Tên công trình thuộc dự án.
• Loại công trình, cấp công trình xây dựng.
• Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
• Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
• Cốt xây dựng công trình.
• Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
• Mật độ xây dựng (nếu có).
• Hệ số sử dụng đất (nếu có).
• Đối với các công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung trên còn phải có thêm nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa của toàn bộ công trình.
• Thời hạn khởi công công trình không được quá 12 tháng kể từ ngày chủ đầu tư được cấp giấy phép.

08 Điểm mới về Giấy phép xây dựng từ ngày 01/01/2021

Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021) quy định bổ sung nhiều điểm mới liên quan đến Giấy phép xây dựng, cụ thể như sau:

Các công trình được miễn cấp Giấy phép xây dựng kể từ ngày 01/01/2021 gồm:

• • Công trình bí mật nhà nước; hoặc các công trình xây dựng khẩn cấp.
  • Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, người đứng đầu cơ quan trung ương của các tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.
  • Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của bộ Luật Xây dựng ban hành năm 2014 (sau đây gọi tắt là LXD 2014).
  • Những công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không gây ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn của phòng, chống cháy, nổ và theo quy định bảo vệ môi trường;
  • Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình thuộc hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
  • Công trình xây dựng nằm trên địa bàn thuộc hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan tổ chức nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng ban hành năm 2014.
  • Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng của khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan, tổ chức nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
  • Thuộc công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ các công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn kể từ ngày 01/01/2021

(1) Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được quy định như sau:

• • Công trình thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan tổ chức nhà nước có thẩm quyền;
  • Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định riêng cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan tổ chức nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
  • Phù hợp với mục đích sử dụng đất đai đã được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;
  • Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan, tổ chức nhà nước có thẩm quyền khi có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì sẽ thi hành bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng vẫn chưa thực hiện được, thì chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan, tổ chức nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi tiến hành phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

(2) Công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm (1) kể trên và các Khoản 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật Xây dựng ban hành năm 2014.

(3) Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm (1) kể trên và các Điểm b, c và d Khoản 1 Điều 93 của Luật Xây dựng ban hành năm 2014.

(4) Đối với những công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng mà quy hoạch xây dựng có điều chỉnh kéo dài kế hoạch thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình cho chủ đầu tư biết.

• • Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo thời hạn của quy hoạch xây dựng mà bộ luật đã điều chỉnh.

(5) Đối với những công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực nằm trong khu quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan, tổ chức nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa tiến hành thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép có thời hạn cho chủ đầu tư để sửa chữa, cải tạo.

• • Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan tổ chức nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép có thời hạn theo quy định tại Điểm (2) và (3) của bộ luật kể trên.

Quy trình cấp và điều chỉnh giấy phép xây dựng kể từ ngày 01/01/2021 như sau:

• • Chủ đầu tư phải nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan tổ chức có thẩm quyền.;
  • Cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phé cơ quan nhà nước sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
  • Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày bắt đầu nhận được hồ sơ, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi tiến hành thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định những tài liệu còn thiếu, những tài liệu nào không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư để chủ đầu tư bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ.
  • Trường hợp , nếu như hồ sơ bổ sung vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản đã thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư để chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ của mình. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm bổ sung và hoàn thiện hồ sơ theo văn bản mà cơ quan đã thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không thi hành cấp giấy phép;
  • Cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp giấy phép có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
  • Trong thời gian 12 ngày đối với những loại công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.
  • Sau thời hạn trên, nếu như các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các theo các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép;
  • Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp giấy phép phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời hạn 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.
  • Trường hợp nếu như đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn kể trên. Thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật ban hành về quảng cáo.

Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng kể từ ngày 01/01/2021

• • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy phép đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ những công trình được quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện được phép cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
  • Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền hạn cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.
  • Cơ quan. tổ chức có thẩm quyền cấp giấy phép là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép do mình cấp.
  • Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép không thu hồi giấy phép đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ trực tiếp quyết định thu hồi lại giấy phép xây dựng.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày 01/01/2021:

• • Công trình xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
  • Phải được bảo đảm an toàn cho công trình, các công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ các công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; đảm bảo khoảng cách an toàn đến công trình dễ xảy ra cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh quốc gia;
  • Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại Khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng ban hành năm 2014;
  • Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật Xây dựng ban hành năm 2014.
  • Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong khu đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
  • Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi tiến hành xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với xây dựng công trình tôn giáo, công trình quảng cáo từ kể từ ngày 01/01/2021

(1) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình tôn giáo bao gồm những chứng từ sau:

• • Đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
  • Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;
  • Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình;
  • Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, nếu trường hợp cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
  • Văn bản có ý kiến về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan chuyên môn về tín ngưỡng, tôn giáo thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.

(2) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình từ kể từ ngày 01/7/2021 gồm:

• • Đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.
  • Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật.
  • Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ mà chủ đầu tư đề nghị được cải tạo.
  • Đối với những công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình ban hành của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

Quyền và nghĩa vụ của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng kể từ ngày 01/01/2021

(1) Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng có các quyền sau:

• • Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép có quyền yêu cầu cơ quan cấp giấy phép giải thích, hướng dẫn và thực hiện đúng các quy định về cấp giấy phép xây dựng;
  • Khiếu nại, khởi kiện, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong việc cấp giấy phép;
  • Được khởi công xây dựng công trình theo quy định của luật xây dựng được ban hành năm 2014.

(2) Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng có các nghĩa vụ sau:

• • Có nghĩa vụ nộp đầy đủ hồ sơ và lệ phí cấp giấy phép xây dựng;
  • Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của nội dung hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
  • Có nghĩa vụ thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày bắt đầu làm việc;
  • Thực hiện đúng nội dung của giấy phép xây dựng quy định.

Kết luận

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi về “Một số quy định của pháp luật về giấy phép xây dựng” gửi đến bạn đọc cùng theo dõi. Để tránh gặp phải những khó khăn về quá trình xin giấy phép xây dựng cũng như các vấn đề pháp lý liên quan, quý vị và các bạn có thể liên hệ Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding Hotline: 0931.346.386(zalo,viber) để được hỗ trợ tốt nhất.

Hỗ trợ tư vấn xin giấy phép xây dựng cho cá nhân hoặc dự án,nhận hồ sơ khó lâu năm tại 24 quận huyện trong TPHCM liên hệ ngay vớiDịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding Hotline : 0931.346.386(zalo,viber).