Trong quá trình thi công xây dựng các công trình vì nhiều lý do khác nhau mà chủ đầu tư nhận thấy sự không phù hợp của giấy phép so với công trình thì có thể làm thủ tục xin thủ tuc điều chỉnh giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật. Vậy những trường hợp nào thì chủ đầu tư cần tiến hành điều chỉnh giấy phép? Hồ sơ và trình tự thực hiện thủ tục này như thế này? Hãy cùng Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây nhé!
Mục lục
Giấy phép xây dựng là gì?
Tại sao xây nhà phải có giấy phép xây dựng? Loại giấy phép này là gì? Là câu hỏi mà bất cứ một chủ công trình nào lần đầu tiên xây dựng đều sẽ quan tâm. Hiểu một cách đơn giản thì đây là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho các cá nhân, tổ chức được phép thực hiện xây dựng các công trình, nhà ở, nâng cấp công trình, sửa chữa cải tạo, di dời công trình theo định luật định.
Thông thường, việc cấp phép sẽ thuộc về cơ quan có thẩm quyền, tuy nhiên chủ đầu tư có trách nhiệm trước khi tiến hành xây dựng, sửa chữa,… phải xin cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy trình, thủ tục theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Phân loại giấy phép xây dựng
Có hai loại giấy phép xây dựng hiện nay gồm giấy phép có thời hạn và giấy phép theo giai đoạn.
-
- Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép được cấp đối với trường hợp xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong khoảng thời gian nhất định kèm theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
- Loại thứ hai là giấy phép xây dựng theo giai đoạn là loại giấy phép xây dựng được cấp cho từng phần của công trình hoặc cấp cho từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án khi mà chưa được thực hiện xong.
Nội dung của giấy phép xây dựng
Căn cứ theo pháp luật hiện hành một bản giấy phép xây dựng sẽ bao gồm các nội dung sau:
-
- Đầu tiên trong giấy phép xây dựng thông thường sẽ bao gồm tên của công trình thuộc dự án mà chủ đầu tư đang xây dựng.
- Nội dung của xây dựng sẽ bao gồm: tên kèm địa chỉ của chủ đầu tư.
- Giấy phép xây dựng bên trong bao gồm: địa điểm, vị trí xây dựng của công trình; tuyến xây dựng của công trình đối với công trình theo tuyến căn cứ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Các loại công trình xây dựng cần có yêu cầu, cấp công trình mà chủ đầu tư hiện có nhu cầu xây dựng.
- Đối với nội dung của giấy phép xây dựng cần phải thể hiện được cốt xây dựng công trình là cao độ xây dựng tối thiểu bắt buộc phải tuân thủ được chọn phù hợp cùng với quy hoạch về cao độ nền và thoát nước mưa.
- Giấy phép xây dựng sẽ bao gồm các chỉ giới đường, hay chỉ giới xây dựng được hiểu là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất, cụ thể: Đường ranh giới được xác định từ bản đồ quy hoạch kèm với thực địa từ đó phân định được ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác hoặc phần đất được dành cho đường giao thông.
- Mật độ xây dựng (nếu có) cũng nằm trong nội dung của giấy phép xây dựng.
- Hệ số sử dụng đất trong một số trường hợp nếu có.
- Trường hợp công trình dân dụng, nhà ở riêng lẻ, công trình công nghiệp ngoài các nội dung nêu trên thì phải có nội dung gồm: tổng diện tích được xây dựng, chiều cao tối đa toàn công trình, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng bao gồm cả tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tum.
Về thời hạn khởi công công trình theo quy định không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng ngoại trừ trường hợp nếu hết hạn thì các chủ đầu tư có thể tiến hành gia hạn giấy phép xây dựng theo quy định.
Những trường hợp phải thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng
Căn cứ theo các quy định pháp luật hiện hành (khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 và Điều 51 của Nghị định 15/2021/NĐ-CP) thì có 3 trường hợp sau sẽ phải điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:
-
- Thứ nhất, đối với công trình thuộc đô thị trong khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc nếu thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình.
- Thứ hai, thay đổi một trong các yếu tố gồm: quy mô, chiều cao, vị trí, diện tích xây dựng, số tầng của công trình thi công và những yếu tố nếu khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính của công trình.
- Cuối cùng, có điều chỉnh thiết kế bên trong công trình mà làm thay đổi công năng sử dụng cũng như ảnh hưởng đến tính an toàn, phòng, chống cháy, nổ, và bảo vệ môi trường.
Đặc biệt nếu chủ đầu tư không phải thực hiện điều chỉnh đối với giấy phép xây dựng trong trường hợp có điều chỉnh thiết kế xây dựng nhưng không làm thay đổi hay ảnh hưởng tới các nội dung chính được ghi trong giấy phép xây dựng và cả bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo giấy phép xây dựng đã được cấp trước đó.
Hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng
Căn cứ vào giấy phép xây dựng có 2 loại tương ứng với hồ sơ cũng sẽ có hai loại hồ sơ gồm hồ sơ điều chỉnh đối với công trình và hồ sơ của nhà ở riêng lẻ, hồ sơ của hai loại này được quy định như sau:
Hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với công trình
-
- Chủ đầu tư cần nộp đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 2 của Thông tư 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng
- Giấy phép xây dựng bản chính đã được cấp;
- Bản sao hoặc tệp tin chứa: bản chụp chính bản vẽ thiết kế gồm mặt bằng, mặt cắt bộ phận, mặt đứng, hạng mục của công trình cần đề nghị Điều chỉnh với tỷ lệ 1/50 – 1/200;
- Bản sao hoặc tệp tin chứa: bản chụp chính văn bản được phê duyệt Điều chỉnh thiết kế của cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật cùng với Bản kê khai Điều kiện năng lực của cá nhân, tổ chức thiết kế trong trường hợp thiết kế xây dựng không do cơ quan chuyên môn thẩm định hoặc bản Báo cáo kết quả thẩm định thiết kế Điều chỉnh do cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định căn cứ theo quy định của pháp luật về xây dựng. Mẫu văn bản tại Phụ lục số 3 của Thông tư 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng.
Hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
-
- Thứ nhất, đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 2 của Thông tư 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng.
- Thứ hai, giấy phép xây dựng bản chính đã được cấp.
- Thứ ba, bản sao hoặc tệp tin: chứa bản chụp chính bản vẽ thiết kế gồm mặt bằng mặt cắt bộ phận, mặt đứng, hạng Mục công trình được đề nghị Điều chỉnh tỷ theo lệ 1/50 – 1/200. Trong trường hợp yêu cầu cơ quan chuyên môn về xây dựng phải thẩm định thì chủ đầu tư cần nộp kèm theo bản báo cáo kết quả thẩm định thiết kế; Thiết kế xây dựng của công trình trong trường hợp đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định sẽ là bản sao hoặc có thể là tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế của công trình xây dựng do cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định trước đó.
Số lượng giấy phép xây dựng, đơn và hồ sơ thiết kế cũ là 01 bộ;
Số lượng hồ sơ thiết kế điều chỉnh là 02 bộ.
Trình tự thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng
Quy trình thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép bao gồm 6 bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ điều chỉnh
-
- Bỏ qua bước chuẩn bị hồ sơ, chủ đầu tư sẽ tiến hành nộp về cơ quan có thẩm quyền ở đây là Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân quận, huyện, gồm 02 bộ hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng, thời gian nộp hồ sơ trong giờ hành chính (các ngày trong tuần từ thứ 2 tới thứ 6 thời gian từ: buổi sáng từ 07h30 đến 12h00, buổi chiều từ 13h30 đến 17h00, và buổi sáng thứ bảy từ 07h30 đến 11h30).
Bước 2: Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ
Ở bước này, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và kiểm hồ sơ của cá nhân, đơn vị nộp về cho cơ quan.
-
- Đối với trường hợp hồ sơ đã nộp đầy đủ và hợp lệ thì công chức tiếp nhận tiến hành cấp biên nhận hồ sơ có ngày hẹn trả kết quả và trao cho người nộp.
- Đối với trường hợp hồ sơ nộp về nhưng chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì công chức tiếp nhận tiến hành hướng dẫn cho người nộp để hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ
Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ cho đến không quá 7 ngày làm việc tiếp theo, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.
Công việc này yêu cầu phải xác định được các tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hiện hành hoặc là không đúng với thực tế từ đó thông báo một lần bằng văn bản cho người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo đúng quy định.
-
- Đối với trường hợp hồ sơ sau khi bổ sung mà chưa đáp ứng các yêu cầu theo văn bản thông báo: Trong thời gian kể từ ngày nhận hồ sơ bổ sung đến ngày thứ 5 (ngày làm việc) thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho người nộp hồ sơ tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Người nộp hồ sơ có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản đã được thông báo.
- Đối với trường hợp việc bổ sung hồ sơ nhưng vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo: Trong 03 ngày làm việc tính từ ngày nhận hồ sơ bổ sung, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thông báo đến người nộp hồ sơ về lý do khi không cấp giấy phép.
Bước 4: Đối chiếu các điều kiện
-
- Khi đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cần căn cứ vào tính chất, quy mô, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ để đối chiếu với các điều kiện theo quy định từ đó có gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về các lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật.
- Trong thời hạn 12 ngày tính từ thời gian nhận được hồ sơ, các cơ quan được hỏi ý kiến phải trả lời bằng văn bản gồm những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Nếu hết thời gian quy định trên mà cơ quan quản lý nhà nước được hỏi không có ý kiến thì được xem như đã đồng ý và chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng mà mình quản lý. Từ đó Ủy ban nhân dân quận, huyện sẽ căn cứ các quy định hiện hành để ra quyết định việc cấp giấy phép điều chỉnh.
Bước 5: Xem xét cấp giấy phép điều chỉnh
-
- Trong thời hạn 30 ngày đối với trường hợp là công trình và trong thời hạn 15 ngày đối với trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, phía cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xem xét hồ sơ để cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh cho người nộp hồ sơ.
- Trong trường hợp nếu đến thời gian cấp giấy phép đã nêu trên nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan có thẩm quyền phải thông báo cho người nộp hồ sơ bằng văn nêu lý do, đồng thời báo cáo lại cho cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, tuy nhiên không được quá 10 ngày tính từ ngày hết hạn theo quy định.
- Đối với hồ sơ không đủ điều kiện để tiến hành điều chỉnh giấy phép xây dựng trong thời hạn quy định, thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do cho người nộp hồ sơ biết.
Bước 6: Nhận kết quả
-
- Giấy phép sau khi được điều chỉnh sẽ được trả tại bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ của Ủy ban nhân dân quận, huyện, người nhận kết quả căn cứ vào thời hạn được ghi trong giấy biên nhận để đến nhận kết quả.
Thời hạn giải quyết
Thời hạn cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng căn cứ theo Điểm a, khoản 6, Điều 9 của Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 4/9/2012 của Chính phủ:
-
- Trường hợp gia hạn giấy phép xây dựng là công trình thì 20 ngày làm việc;
- Trường hợp gia hạn giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ tại đô thị thì 15 ngày làm việc;
Đối với trả kết quả thì thông báo bằng văn bản 01 lần cho người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh (theo khoản 5, Điều 9 của Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 4/9/2012 của Chính phủ):
-
- Trường hợp gia hạn giấy phép xây dựng là công trình thì 10 ngày làm việc;
- Trường hợp gia hạn giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ tại đô thị thì 07 ngày làm việc;
Trong trường hợp đã đến hạn theo quy định mà cần xem xét thêm thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết lý do và báo cáo lại cho cấp có thẩm quyền xem xét, chỉ đạo thực hiện:
-
- Thời hạn 10 ngày kể từ khi hết hạn theo quy định ( Căn cứ: điểm b, khoản 6, Điều 9 của Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 4/9/2012 của Chính phủ).
Mẫu đơn, tờ khai
Mẫu đơn xin phép xây dựng gồm:
-
- Đối với mẫu đơn dùng để đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ: Mẫu tại Phụ lục 18 được ban hành kèm theo Thông tư 10/2012/TT-BXD ngày 20/12/2012 của Bộ Xây dựng.
- Đối với mẫu đơn dùng để đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng công trình: Mẫu tại Phụ lục 17 được ban hành kèm theo Thông tư 10/2012/TT-BXD ngày 20/12/2012 của Bộ Xây dựng.
Thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng
Mỗi cơ quan quản lý ở mỗi cấp bậc khác nhau sẽ có thẩm quyền trong điều chỉnh giấy phép xây dựng ở các hạng mục công trình khác nhau, cụ thể:
Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành thì Bộ Xây dựng có thẩm quyền điều chỉnh đối với giấy phép xây dựng công trình ở cấp đặc biệt.
Đối với công trình xây dựng thuộc cấp I, cấp II, thẩm quyền điều chỉnh giấy phép sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp cho Sở Xây dựng cấp giấy phép gồm: công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tôn giáo, tranh hoành tráng đã được xếp hạng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, công trình tượng đài, những công trình trên các tuyến, các trục đường phố chính trong đô thị theo đúng quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; công trình thuộc các dự án có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, công trình thuộc các dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp.
Ngoài các trường hợp thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng và UBND cấp tỉnh thì UBND cấp huyện cũng có thẩm quyền đối với điều chỉnh giấy phép xây dựng cho các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị, kể cả nhà ở riêng lẻ trong khu vực được Nhà nước công nhận bảo tồn thuộc địa giới hành chính do nhà nước quản lý.
Bên cạnh đó pháp luật cũng cho phép UBND cấp tỉnh có thể phân cấp cho Ban quản lý các khu đô thị hoặc Ban quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng cho những công trình thuộc phạm vi quản lý của những cơ quan này trừ các trường hợp thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng.
UBND cấp tỉnh căn cứ vào phạm vi nhiệm vụ quyền hạn của mình để quyết định thu hồi giấy phép xây dựng do cấp dưới cấp không đúng quy định.
Đối với các trường hợp đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho dự án, tuy nhiên dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều công trình có loại và cấp khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình cấp cao nhất có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng cho những công trình còn lại thuộc các dự án theo quy định hiện hành.
Kết luận
Trên đây là những thông tin liên quan về thủ tục điều chỉnh giấy phép, tùy vào xây dựng là công trình hay nhà ở riêng lẻ mà thủ tục sẽ có phần khác nhau. Để hạn chế trường hợp sai phạm không đang có, chủ đầu tư cần lưu ý các trường hợp buộc phải điều chỉnh giấy phép xây dựng để thực hiện thủ tục điều chỉnh theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp ích cho bạn trong những dự án thi công sắp tới, tránh trường hợp vi phạm nếu có. Cảm ơn bạn đã đọc tin, hãy theo dõi Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding Hotline : 0931.346.386 (zalo,viber) để biết thêm các thông tin khác liên quan đến lĩnh vực nhà đất nhé!
