Quy định của pháp luật về tranh chấp ranh giới đất liền kề

Ngày nay các tranh chấp liên quan đến đất đai ngày càng phổ biến đặc biệt là tranh chấp ranh giới đất liền kề. Cùng với đó là hướng giải quyết mâu thuẫn một cách tốt nhất được làm rõ qua bài viết dưới đây của Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding nhé!

Cần hiểu về tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp phổ biến, phức tạp, thuộc vào tranh chấp dân sự khó giải quyết nhất trong lĩnh vực dân sự mà trong đó các chủ thể cho rằng quyền và lợi ích của họ bị xâm hại có liên quan đến đất đai như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tranh chấp ranh giới, ngõ đi chung…Những mâu thuẫn, tranh chấp đất đai được Nhà Nước khuyến khích, ưu tiên giải quyết bằng con đường hòa giải trước mới đến tố tụng tại Tòa án.

Để giải quyết một vụ án tranh chấp đất đai mà các văn bản liên quan đến đất đai rất nhiều, không chỉ áp dụng các văn bản luật đang có hiệu lực mà còn phải có sự kết hợp từ các văn bản đã hết hiệu lực với văn bản còn hiệu lực liên quan đến vụ án cần giải quyết. Bởi không có sự hợp tác từ các đương sự nên các vụ án tranh chấp đất đai thường bị kéo dài.

Cần phân loại các dạng tranh chấp đất đai phổ biến để giải quyết tranh chấp đất đai dễ dàng và phân biệt rõ ràng hơn. Do đó, việc xác định chính xác loại tranh chấp đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng nhằm xác định chính xác việc chủ thể có quyền khởi kiện tranh chấp tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay thủ tục tố tụng hành chính, tranh chấp thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân hay Ủy ban nhân dân, cùng với xác định thời hiệu khởi kiện, tất cả đều là cơ sở để xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp.

Phân loại các dạng tranh chấp đất đai

Đối với thực tế cuộc sống luôn xuất hiện những vụ án mà tính chất của quan hệ pháp luật tranh chấp trong đó có dấu hiệu của tất cả các dạng tranh chấp. Xác định được tranh chấp đất đai thuộc dạng nào, sự kết hợp giữa các quy định của luật đất đai và căn cứ vào các quy định của pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam dùng là tiêu chuẩn để xác định. Vì thế, việc phân loại các dạng tranh chấp đất đai chỉ là vấn đề tương đối.

Theo thống kê các năm gần đây tại Việt Nam có các các dạng tranh chấp đất đai như sau:

• • Thứ nhất, tranh chấp về địa giới hành chính là tranh chấp có liên quan về quyền sử dụng đất giữa các bên gần nhau. Chẳng hạn loại tranh chấp xảy ra giữa người ở hai tỉnh, hai huyện, hai xã gần cạnh nhau.
  • Thứ hai, tranh chấp về ranh giới liền kề, ngõ đi chung đây là tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất. Do một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác, một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới là tranh chấp thuộc loại này.
  • Thứ ba, tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền trên đất có nguồn gốc từ trước, thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ với nhiều nguyên nhân khác nhau họ tạm thời không quản lý, sử dụng. Khi có nhu cầu họ đòi lại người đang sử dụng, quản lý thửa đất đó dẫn đến tranh chấp như: đất đã cho mượn sử dụng mà không đòi lại được hoặc tranh chấp giữa những người khai phá vùng đất mới.

Tranh chấp về ranh giới đất liền kề

Tranh chấp về ranh giới đất liền kề thuộc nhóm thứ hai trong các loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay đó là tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất.

Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất đai và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất khi giải quyết tranh chấp này tòa án phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai. Theo điểm a, khoản 3 Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi và bổ sung năm 2011, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2012 thì dạng tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Các tranh chấp phổ biến tương tự tranh chấp về ranh giới đất liền kề như tranh chấp về ranh giới ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng.

Các tình huống liên quan đến tranh chấp đất liền kề

Tình huống 1

Năm 2017 gia đình A xây nhà, do không muốn xây nhà chung vách với nhà bên cạnh ( gia đình B) vì nhận thấy không tiện cho việc sửa chữa nhà sau này sẽ ảnh hưởng đến vách tường nhà bên cạnh nên gia đình A đã chủ động xây dựng giật lại so với ranh giới cũ 20cm ( giật về phía đất nhà A). Phần 20cm giật đó nhà A đã xây mái nhà chìa ra phần đất đúng phần diện tích đó, không hề lấn sang đất nhà bên cạnh. Năm 2019 gia đình B đập nhà cũ xây lại nhà 2 tầng đã xây tường sát vào vách tường nhà A và tự động cho đục phá phần diện tích mái chìa ra của gia đình A. Quá bức xúc vì việc này nên gia đình A đã nhờ đến trưởng khu phố đến hòa giải tuy nhiên nhà B không những không đồng ý hòa giải mà còn tiếp tục việc đục mái nhà A.

Tình huống 2

Năm 2014 X có mua 1 thửa đất ở khu đô thị mới có diện tích là 150m2, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do chưa có nhu cầu xây dựng nhà ở, vị trí thửa đất gần khu vui chơi, trường học, nên X cho thuê làm chỗ để xe. Đến nay X có ý định xây nhà để ở, thì phát hiện ra thửa đất đã bị nhà dân bên cạnh trồng cây, xây rào lấn chiếm với diện tích khoảng 15m2. Gia đình X đã cố gắng ôn hòa để giải quyết nhưng họ vẫn cố tình và ngang nhiên không trả lại phần đất lấn chiếm và còn khẳng định phần đất đó thuộc đất của mình từ trước khi X mua đất.

Hướng dẫn về giải quyết tranh chấp ranh giới thửa đất liền kề

Quy định về việc xác định ranh giới bất động sản liền kề.

Theo Bộ Luật Dân sự 2015 ranh giới giữa các bất động sản liền kề được quy định tại Điều 175 như sau:

Thứ nhất, việc xác định ranh giới sẽ dựa trên thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• • Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
  • Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Thứ hai, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

• • Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp về ranh giới đất đai, các chủ thể sử dụng đất nên tự thỏa thuận với nhau trước để ôn hòa trong trường hợp không thỏa thuận được giữa các bên thì có thể tiến hành hòa giải tại các cấp có thẩm quyền. Tất cả các chủ thể có sở hữu đất liền kề nhau thì phải có nghĩa vụ duy trì ranh giới chung, không được thay đổi cột mốc ranh giới ngăn cách, phải duy trì ranh giới chung. Trong bản đồ địa chính của địa phương đều có xuất hiện các đường ranh giới các thửa đất nên căn cứ vào đó để giải quyết.

Thủ tục hòa giải giải quyết tranh chấp

Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013, như sau:

1 – Các bên tự hòa giải.

2 – Trong trường hợp không thể tự hòa giải, các bên có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam cấp xã, tổ chức thành viên của Mặt trận, tổ chức xã hội khác tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Việc hòa giải tranh này được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

3 – Căn cứ vào kết quả hòa giải

Trường hợp 1:

• • Hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp 2:

• • Hòa giải không thành, mà các bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tranh chấp sẽ được giải quyết bằng cách đưa ra Tòa án nhân dân theo khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”

Việc khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, có hiệu lực từ ngày 01/07/2016.

Giả sử trong trường hợp, cả hai hộ gia đình đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, khi có tranh chấp có thể căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 2 nhà để xác định phần ranh giới như hiện tại là có đúng không.

Thông qua những quy định trên, chúng ta có thể dễ dàng thấy được rằng Nhà Nước luôn khuyến khích cũng như ưu tiên việc tự nguyện hòa giải giữa hai bên. Trong trường hợp, việc hòa giải diễn ra không thuận lợi thì phương án tiếp theo chính là tiến hành thủ tục hòa giải theo quy định của pháp luật. Nhưng qua 2 phương án trên vẫn chưa thể tìm được tiếng nói chung thì cuối cùng, các bên mới khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp về việc xác định ranh giới đất liền kề và cách xác định ranh giới của thửa đất.

Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

• • Loại vụ việc, lãnh thổ và cấp tòa án là 3 cách xác định Tòa án nhân dân có thẩm quyền hay không. Căn cứ vào điểm c khoản 1 điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thì trường hợp “đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.
  • Căn cứ vào điều 35 về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, điều 36 về thẩm quyền của các Tòa chuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện, thì Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự bao gồm các tranh chấp về đất đai. So với Bộ luật tố tụng dân sự cũ năm 2005 thì việc xác định thẩm quyền về loại việc cho Tòa chuyên trách là điểm mới.
  • Từ quy định trên, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản xảy ra tranh chấp.

Kết luận

Tranh chấp đất đai về ranh giới liền kề là một dạng tranh chấp diễn ra rất phổ biến trong đời sống xã hội. Khi phát sinh tranh chấp đương sự phải trải qua một quá trình giải quyết theo trình tự, thủ tục mà luật định nhằm đạt được kết quả tốt nhất. Tuy nhiên, để giảm thiểu thời gian và công sức, khi phát sinh tranh chấp các đương sự nên ngồi lại và thỏa thuận dựa trên sự tự nguyện, tôn trọng quyền và lợi ích của nhau.

Hỗ trợ tư vấn tranh chấp đất đai về ranh giới liền kề cho cá nhân hoặc dự án,nhận hồ sơ khó lâu năm tại 24 quận huyện trong TPHCM liên hệ ngay vớiDịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding Hotline : 0931.346.386(zalo,viber).