Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngày càng nhiều và phổ biến trên tất cả các tỉnh thành ở Việt Nam. Bạn cần tìm hiểu về các loại đất đai, cách thức chuyển đổi và bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Để hiểu rõ các vấn đề trên bạn tham khảo bài viết này nhé.
Mục lục
Phân loại đất đai hiện nay
Theo quy định của Luật Đất đai, có 3 nhóm đất chính
-
- Nhóm đất nông nghiệp
- Nhóm đất phi nông nghiệp
- Nhóm đất khác do chính phủ quy định
Trong đó đất nông nghiệp tuyệt đối không được phép xây nhà, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng để phát triển nông nghiệp, trồng trọt, chuồng trại chăn nuôi,…Đất thổ cư thì giao dịch mua bán dễ dàng và được phép xây dựng nhà cửa.
Cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thổ cư để mua bán đất có giá cao hơn, dễ dàng hơn hoặc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Đồng thời mức phí chuyển đổi dựa theo bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện hành.
Cơ quan Nhà nước sẽ có trách nhiệm kiểm tra và đánh giá các điều kiện để đưa ra quyết định về chuyển mục đích sử dụng đất. Vì thế, nếu có nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng phổ biến hiện nay, người dân phải dựa theo quy định làm thủ tục yêu cầu lên Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định của chủ thể có quyền sử dụng đất phải thực hiện để chuyển đổi hoặc thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan quản lý của nhà nước về đất đai trong trường hợp họ không phải xin phép.
Nói một cách dễ hiểu, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là thay đổi về mục đích sử dụng đất theo nhu cầu hiện tại so với loại đất ban đầu bằng quyết định của Cơ quan hành chính có thẩm quyền.
Quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo quy định Luật Đất Đai 2013, Điều 57 – Chuyển mục đích sử dụng đất
1 – Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2 – Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Theo quy định của pháp luật, các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất chính bao gồm:
-
- Chuyển đổi mục đích sử dụng giữa các loại đất trong cùng nhóm đất phi nông nghiệp
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất giữa các loại trong cùng nhóm đất nông nghiệp
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư, đất ở.
Trên đây là 3 trường hợp, 3 cách chuyển quyền sử dụng đất chính được chấp thuận và quy định theo Luật đất đai 2013. Qua thực tế các năm hiện nay nhóm đất chuyển đổi mục đích sử dụng phổ biến nhất là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư và đất ở.
Tùy vào địa phương có quy định cụ thể về bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người dân còn phải nộp phí khi chuyển đổi.
Bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất mới nhất
Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở:
-
- Được tính bằng 50% tiền chênh lệch đất ở và đất nông nghiệp hiện hành.
Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp sang đất ở:
-
- Không mất chi phí.
Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp sang đất ở:
- Được tính bằng Tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ đi Tiền sử dụng đất theo giá đất phi nông nghiệp.
Bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên thực tế là không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Theo đó, tùy trường hợp cụ thể sẽ có sự chênh lệch về mức phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tương ứng nhưng vẫn dựa trên cách tính cơ bản như trên.
Bên cạnh đó, còn các khoản phí khác mà luật pháp đã có quy định về danh mục các khoản thuế, phí người sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi, cụ thể như sau:
-
- Tiền sử dụng đất: theo từng trường hợp chuyển đổi cụ thể: Đất phi nông nghiệp từ trước ngày 01/07/2014, Đất phi nông nghiệp được giao/ cho thuê và trả tiền sử dụng, Đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp sẽ có các mức phí khác nhau.
- Theo quy định giá đất tại mỗi địa phương và mục đích sau khi chuyển đổi, diện tích của thửa đất thì khoản tiền này được xác định phụ thuộc vào những căn cứ trên.
- Lệ phí trước bạ: Được tính theo công thức sau với giá đất mà từng địa phương quy định
- Lệ phí trước bạ = giá 1m2 đất theo Bảng giá đất hiện hành tại địa phương đó x Diện tích đất phải chịu lệ phí x Mức tỷ lệ thu lệ phí trước bạ (%)
Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở và Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:
Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1 – Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2 – Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3 – Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính đất đai
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điểm b Khoản 1 và Khoản 4 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013:
Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
1 – Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;
b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.
4 – Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.
Do đó, thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Kết luận
Người sử dụng đất luôn có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường xuyên vì nhu cầu con người luôn thay đổi. Bảng giá trên Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding Hotline: 0931.346.386 (zalo,viber) rất mong sẽ giúp ích được cho các bạn trong việc tìm ra bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, bảng giá còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố cụ thể như đã trình bày nên mức phí chỉ mang tính chất tham khảo chính.
Hỗ trợ tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất cho cá nhân hoặc dự án,nhận hồ sơ khó lâu năm tại 24 quận huyện trong TPHCM liên hệ ngay vớiDịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding Hotline : 0931.346.386(zalo,viber).
