Chuyển đổi mục đích sử dụng đất - Những quy định của pháp luật xoay quanh vấn đề này - Đáo Hạn Ngân Hàng | Dịch vụ hỗ trợ tài chính chuyên nghiệp tại

Mục đích sử dụng đất là một cách thức mà Nhà nước để phân loại đất đai và có quyền yêu cầu người quản lý đất đai phải tuân thủ theo các quy định về giao đất và cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, … người sử dụng đất phải có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất được giao trong quyết định giao đất và cho thuê đất. Vì vậy, khi các chủ sở hữu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì nên chuẩn bị những gì? Nộp hồ sơ ở đâu? Cơ quan nào có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Tất cả những thắc mắc này sẽ được chúng tôi giải đáp qua bài dưới dưới đây!

Mục lục

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì?

Luật Đất đai 2013 không đưa ra một khái niệm cụ thể nào về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ đề cập đến những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép của cơ quan có thẩm quyền và một số trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì người sở hữu đất mới được chuyển mục đích sử dụng đất.

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi, chuyển đổi về mục đích sử dụng đất so với các loại đất ban đầu bằng các quyết định hành chính có trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với các hộ gia đình và cá nhân.
- Trường hợp cho phép hộ gia đình và các cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để được sử dụng vào mục đích như thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản đồng ý chấp thuận của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trước khi ra quyết định quyết định;
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền ra quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với các tổ chức.

Căn cứ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 thì căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Uỷ ban nhân dân cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn và xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng quỹ đất thể hiện trong các dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
- Như vậy, trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì phải xin phép các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì phải viết đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và cơ quan Nhà nước sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để đưa ra các quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

Phân loại đất đai

Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai thì được phân loại như sau:

Nhóm 1: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm

- Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất để trồng lúa và đất trồng các loại cây hàng năm khác;
- Đất để trồng cây lâu năm;
- Đất rừng dành cho sản xuất;
- Đất rừng để phòng hộ;
- Đất rừng để đặc dụng;
- Đất dành cho nuôi trồng các loại thủy sản;
- Đất để làm muối;
- Các loại đất nông nghiệp khác;

Nhóm 2: Nhóm đất phi nông nghiệp

- Đất ở bao gồm các loại đất ở tại nông thôn, đất ở tại các đô thị;
- Đất để xây dựng các trụ sở của cơ quan;
- Đất sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh quốc gia;
- Đất xây dựng các công trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng các trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng các cơ sở văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế và đào tạo, khoa học và công nghệ, ngoại giao, thể dục thể thao và công trình sự nghiệp khác;
- Đất dành cho sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm đất các khu công nghiệp, các cụm công nghiệp, các khu chế xuất; đất dành cho hoạt động thương mại, dịch vụ; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng dành cho hoạt động khai thác khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng và làm đồ gốm;
- Đất để sử dụng vào các mục đích dành cho phục vụ công cộng.
- Đất dành cho các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất dành làm nghĩa trang, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất ở sông, ngòi, rạch, suối và các mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác bao gồm đất dành để làm nhà nghỉ, điền trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất…

Nhóm 3: Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng.

- Việc phân loại nhóm đất có vai trò vô cùng quan trọng, vì trên thực tế các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và các cá nhân thường xuyên chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, đất phi nông nghiệp sang đất ở và lệ phí khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp của từng loại khi chuyển là khác nhau.

Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, bao gồm:

- Chuyển đất đang trồng lúa sang đất trồng các loại cây lâu năm, đất để trồng rừng, đất để nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng các loại cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất để làm muối, đất để nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao,phá, đầm;
- Chuyển đất của rừng đặc dụng, đất có rừng phòng hộ, đất rừng để sản xuất sang sử dụng vào các mục đích khác có trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất để nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất mà có thu tiền hằng năm sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang đất ở;
- Chuyển đất để xây dựng các công trình sự nghiệp, đất để sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích để kinh doanh, đất để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, đất dịch vụ sang đất thương mại; chuyển đất để thương mại, dịch vụ, đất xây dựng các công trình sự nghiệp sang đất cơ sở để sản xuất phi nông nghiệp.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Theo quy định Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải xin phép các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể bao gồm các trường hợp sau:

- Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác bao gồm: Đất sử dụng để xây dựng các nhà kính và các loại nhà khác nhằm phục vụ mục đích để trồng trọt; Đất xây dựng trang chuồng trại để chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác đã được pháp luật cho phép; nuôi trồng các loại thủy sản cho mục đích để học tập và nghiên cứu thí nghiệm;
- Chuyển đất để trồng các loại cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm;
- Chuyển đất để trồng cây lâu năm sang đất để nuôi trồng thủy sản, đất trồng các loại cây hàng năm;
- Chuyển từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
- Chuyển đất có mục đích thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất để thương mại, dịch vụ hoặc đất của các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng các công trình sự nghiệp.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và văn bản hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT thì thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tiến hành theo các bước như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi

Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì hộ gia đình, các cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm:

- Đơn đề nghị xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
- Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng với các tài sản khác gắn liền với đất.
- Khi nộp hồ sơ thì xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân nếu cơ quan có yêu cầu.

Bước 2. Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

- Chủ sở hữu nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã nhận hồ sơ và kiểm tra chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong vòng không quá 03 ngày làm việc, thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ để bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ đầy đủ theo quy định.

Bước 3. Xử lý và giải quyết các yêu cầu

- Phòng Tài nguyên và Môi trường phải có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất; xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của chủ sở hữu.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ theo quy định của pháp luật.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để xem xét và ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Trường hợp hộ gia đình, các cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào các mục đích thương mại, dịch vụ thì với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên Uỷ ban nhân dân cấp huyện phải trình cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được chấp thuận trước khi Uỷ ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường phổ biến và chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý trên cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4. Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành trao quyết định cho phép chủ sở hữu chuyển mục đích sử dụng đất sau khi chủ sở hữu đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính.

Thời gian thực hiện:

- Không quá 15 ngày làm việc, không kể khoảng thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu.
- Không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có tình hình phát triển kinh tế – xã hội khó khăn.

Lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo quy định khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải nộp sẽ tùy theo các loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất. Số tiền phải nộp trong từng trường hợp cụ thể là khác nhau, cụ thể như:

Trường hợp 1: Nộp 50% tổng số tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình và các cá nhân phải nộp bằng 50% chênh lệch giữa số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở với số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định trong các trường hợp sau đây:
- Chuyển đổi từ đất vườn, đất ao trong cùng thửa đất có nhà đang ở thuộc các khu dân cư không được công nhận là đất ở căn cứ theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở;
- Chuyển đổi đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, đất ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất lại tách ra để chuyển quyền sử dụng hoặc do các đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách chuyển thành các thửa riêng sang đất ở.

Trường hợp 2: Chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì khi hộ gia đình, các cá nhân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp được Nhà nước giao và không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền mà chủ sở hữu phải nộp như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp

Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở

–

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Trường hợp 3: Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất nhà ở

Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất nhà ở thì sẽ thu tiền sử dụng đất được tính như sau:

Không cần phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi bao gồm:

- Khi hộ gia đình, các cá nhân chuyển đổi đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang đất nhà ở mà không phải nộp tiền nếu đáp ứng được các điều kiện sau:
- Hộ gia đình, các cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trước đó.
- Quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng ổn định và lâu dài trước ngày 01/7/2004;
- Đất đó không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê.

Phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi bao gồm:

- Hộ gia đình, các cá nhân mà đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 thì tiền sử dụng đất sẽ phải nộp khi chuyển mục đích được tính như sau: