Điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Pháp Luật

Một trong những vấn đề pháp lý luôn được người dân đặc biệt quan tâm và chia sẻ là điều kiện cấp giấy phép xây dựng khi muốn làm nhà ở và các hồ sơ, thủ tục cấp giấy phép xây dựng hiện nay.

Giấy phép xây dựng là một trong các giấy tờ rất quan trọng nhất của các cá nhân, tổ chức khi muốn xây dựng nhà cửa, công trình…được cơ quan nhà nước có thẩm quyền về xây dựng, phê duyệt, thẩm định. Việc xin cấp giấy phép xây dựng thường nhằm đảm bảo cho các chủ đầu tư thực hiện việc xây dựng một cách nhanh chóng, thuận lợi đúng quy hoạch, tiến độ và đúng pháp luật.

Trước tiên ta cần hiểu rõ giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ của các cơ quan nhà nước chính quyền (theo mẫu mã nhất định) xác nhận việc cho phép các cá nhân và tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình…. theo nguyện vọng có trong phạm vi nội dung đã được cấp phép.

Nó là một công cụ giúp tổ chức thực thi quy hoạch các khu đô thị đã được thông qua, qua đó còn có thể xác định người dân xây dựng đúng hay không đúng theo quy hoạch.

Quy định của mỗi quốc gia về giấy phép xây dựng có thể khác nhau tùy vào mỗi quốc gia. Ở Việt Nam thủ tục, trình tự xin và cấp giấy phép xây dựng được quy định chặt chẽ và rõ ràng trong Luật, Thông tư, Nghị định và các hướng dẫn thi hành chi tiết.

Đối tượng không cần phải xin giấy phép xây dựng

Tùy theo từng quốc gia và thời điểm thì có những quy định pháp luật khác nhau. Ở Việt Nam, theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 sửa đổi, bổ sung Điều 89 Luật xây dựng 2014 (được Nghị định chuyên ngành hướng dẫn) thì trước khi khởi công xây dựng công trình, nhà cửa chủ đầu tư cần phải có các loại giấy phép xây dựng. Tuy vậy, Luật cũng loại trừ trường hợp xây dựng đặc biệt, các công trình không cần phải xin giấy phép bao gồm:

• • Các công trình thuộc bí mật nhà nước, các công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp của nhà nước chính quyền, công trình tạm phục vụ nhằm xây dựng công trình chính.
  • Các loại công trình xây dựng theo tuyến không đi qua các khu đô thị nhưng lại phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã và được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và cho phép thực hiện.
  • Các công trình xây dựng thuộc dự án của khu đô thị, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu nhà ở đã có quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ lệ 1/500 đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và cho phép thực hiện.
  • Các công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa, biên giới.
  • Các loại nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc khu đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung đông đúc, điểm dân cư nông thôn chưa có kế hoạch quy hoạch xây dựng được duyệt.
  • Các công trình cần phải sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong nhưng không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình đó.
  • Các công trình thuộc dự các án đầu tư xây dựng đã được Thủ tướng Chính phủ,thủ trưởng cấp Bộ, Bộ trưởng, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư trừ các công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo về kinh tế – kỹ thuật.

Tìm hiểu về điều kiện cấp giấy phép Đối với nhà ở riêng lẻ

Nhà ở riêng lẻ cần cần điều kiện gì để xin cấp giấy phép xây dựng

• • Căn cứ theo Điều 93 Luật xây dựng năm 2014 thì điều kiện chung để cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại các khu đô thị như sau:
  • Người yêu cầu xin giấy phép xây dựng cần phải đảm bảo các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, chất độc hại, các yêu cầu về việc bảo vệ sinh môi trường, phải đảm bảo an toàn cho các công trình của mình và các công trình lân cận, bảo đảm các khoảng cách về an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, các công trình gây độc hại,cần phải đảm bảo an toàn về hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ đê điều, năng lượng, giao thông, các công trình thủy lợi và các công trình quan trọng liên quan đến an ninh, quốc phòng của nhà nước.
  • Việc thiết kế và xây dựng cần phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật trong và ngoài nước trong việc sử dụng các loại vật liệu xây dựng, các quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng,cần phải đảm bảo an toàn trong việc sử dụng, bảo vệ môi trường, mỹ quan, phải đáp ứng đủ các yêu cầu về công nghệ áp dụng và công năng sử dụng, phòng chống việc cháy nổ, ứng phó với các biến đổi về khí hậu, cần phải đảm bảo an toàn chịu lực và các điều kiện an toàn khác liên quan đến việc xây dựng.
  • Đối với các hộ gia đình sẽ được tự do thiết kế nhà ở riêng lẻ trong trường hợp có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét,cần phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu toàn bộ trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và đô thị và an toàn đối với các công trình lân cận.
  • Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu đô thị cần phải được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy hoạch sử dụng đất và phù hợp với mục đích sử dụng đất của người xin giấy phép xây dựng.
  • Người yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng cần phải chuẩn bị kĩ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng và phải đúng theo pháp luật.

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ

Cụ thể hồ sơ xin cấp giấy phép bao gồm:

• • Các bản vẽ thiết kế xây dựng nhà ở.
  • Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định.
  • Bản sao các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai liên quan đến việc chứng minh quyền sử dụng đất là hợp pháp.
  • Trường hợp công trình xây dựng có các công trình liền kề thì cần phải có các bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm cho việc an toàn đối với công trình liền kề.
  • Trường hợp khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì cần phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn do nhà nước hoặc cơ quan có thẩm quyền đề ra.
  • Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc các tuyến phố, khu vực trong các khu đô thị đã và đang ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì người xin cấp giấy phép cần lưu ý là phải phù hợp với kiến trúc đô thị hiện tại, với quy chế quản lý quy hoạch hoặc thiết kế đô thị đã được ban hành bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, khi các cá nhân có nhu cầu xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thì chỉ cần phải có giấy phép xây dựng và chuẩn bị hồ sơ nộp đến Ủy ban nhân dân cấp huyện để xem xét và được cấp trong thời gian nhất định. Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì không cần phải xin cấp giấy phép xây dựng nhưng cần phải thông báo cho Ủy ban nhân dân nơi đăng ký hộ khẩu thường trú được biết tránh trường hợp đáng tiếc xảy ra.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng trong đô thị

Điều kiện chung

• • Căn cứ theo quy định tại điều 91 Luật xây dựng năm 2014 thì điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình trong đô thị được quy định như sau:
  • Việc xây dựng các công trình đô thị cần phải phù hợp với mục đích sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và cho phép theo quy hoạch sử dụng đất.
  • Người xin cấp giấy phép xây dựng cần phải đảm bảo các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, bảo đảm an toàn về hạ tầng kỹ thuật,bảo vệ môi trường, bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận, hành lang bảo vệ các đê điều, giao thông, năng lượng, thủy lợi, các khu di tích lịch sử văn hóa và các khu di sản văn hóa, đảm bảo an toàn về khoảng cách đối với các công trình dễ gây cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng và an ninh nước nhà.
  • Người xin cấp giấy phép xây dựng cần phải đảm bảo phù hợp với các quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp việc xây dựng công trình ở tuyến phố, khu vực đã ổn định dân cư nhưng chưa có bản quy hoạch chi tiết, cụ thể xây dựng thì cần phải đảm bảo phù hợp với các thiết kế đô thị trước đó, kiến trúc đô thị, quy chế quản lý và quy hoạch được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
  • Việc thiết kế và xây dựng các công trình đã được các cơ quan nhà nước có chuyên môn về xây dựng thẩm định, phê duyệt.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cần phải phù hợp với từng loại giấy phép.

Cụ thể hồ sơ bao gồm:

• • Đơn đề nghị xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định của nhà nước hoặc các cơ quan có thẩm quyền ban hành.
  • Các bản sao đã được công chứng, chứng thực đối với các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng nhà ở, các văn bản của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp người sử dụng đất đã có các giấy tờ hợp pháp về đất đai v…v..
  • Các bản vẽ thiết kế xây dựng công trình, nhà ở

Ngoài ra, hồ sơ còn cần phải có một số loại giấy tờ sau:

Đối với các công trình không theo tuyến cần có thêm:

• • Các bản sao quyết định đầu tư, quyết định phê duyệt dự án của chủ đầu tư.
  • Các bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, chủ đầu tư công trình….
  • Các bản kê khai của cá nhân tổ chức là chủ trì thiết kế, tổ chức, chủ nhiệm thiết kế năng lực đối với kinh nghiệm và năng lực thiết kế xây dựng.

Đối với xây dựng các công trình theo tuyến cần phải có thêm:

• • Quyết định thu hồi đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.
  • Văn bản của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, cho phép về sự phù hợp với phương án tuyến và vị trí của tuyến.

Đối với xây dựng các công trình tôn giáo phải cần có thêm:

• • Quy mô của công trình của cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo.
  • Văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng của công trình tổ chức tôn giáo.

Đối với xây dựng các công trình là tượng đài, tranh hoành tráng cần phải có thêm:

• • Quy mô của công trình của các cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa, chính trị.
  • Các bản sao văn bản chấp thuận hoặc giấy phép về sự cần thiết xây dựng công trình đối với tuyến, đô thị.

Đối với xây dựng các công trình quảng cáo cần phải có:

• • Quy mô của công trình của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về quảng cáo xin giấy phép xây dựng.
  • Các bản sao hợp đồng thuê công trình hoặc các bản sao hợp đồng thuê đất.
  • Các bản sao văn bản chấp thuận hoặc giấy phép về việc cần thiết xây dựng công trình cần xin giấy phép xây dựng.

Đối với các trường hợp là sửa chữa, cải tạo các công trình cần phải có:

• • Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa và cải tạo công trình.
  • Ảnh chụp hoặc bản vẽ hiện trạng của những hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ, các bộ phận, đề nghị cần được cải tạo.

Đối với các công trình về hạ tầng kỹ thuật, các công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, thì cần phải có:

• • Quy mô các công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa, Di tích lịch sử.
  • Văn bản chấp thuận, cho phép của các cơ quan có thẩm quyền về việc cần thiết xây dựng công trình.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị

Người yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình không theo tuyến ngoài đô thị cần phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

• • Việc thiết kế và xây dựng các công trình đã được thẩm định, phê duyệt bởi các cơ quan chuyên môn về xây dựng.
  • Người yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng cần phải xây dựng công trình phù hợp với tổng mặt bằng và vị trí của dự án đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản và cho phép xây dựng trên pháp luật.
  • Việc xây dựng đối với các công trình không theo tuyến ngoài đô thị cần phải bảo đảm các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường, bảo đảm an toàn cho công trình, bảo đảm an toàn về hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận, hành lang bảo vệ đê điều, giao thông, năng lượng và thủy lợi,các khu di tích lịch sử văn hóa,các khu di sản văn hóa, đảm bảo an toàn khoảng cách đối với các công trình dễ gây cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng an ninh nước nhà.
  • Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải phù hợp với từng loại giấy phép giống như các trường hợp cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình trong đô thị đã được nêu ở phần trên.

Như vậy, khi muốn xây dựng nhà ở hay bất kỳ công trình nào thì cần phải phải đảm bảo đủ các điều kiện liên quan về cấp phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam. Người yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng cần phải làm hồ sơ và nộp tới các cơ quan có thẩm quyền để được xin cấp phép và cho phép xây dựng.

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ vào điều 17 Thông tư 15/2016/TT-BXD quy định về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được quy định như sau:

• • Bộ xây dựng sẽ cấp các loại giấy phép xây dựng đối với các công trình cấp đặc biệt. Các công trình cấp đặc biệt đã được quy định trong Thông tư số 03/2016/TT-BXD. Tùy vào từng loại công trình và tiêu chí phân cấp mà chủ các xây dựng sẽ được phép cấp giấy phép xây dựng.
  • Ví dụ: Đối với các công trình y tế. Cấp công trình đặc biệt đã được xác định khi tổng số giường bệnh lưu trú lên đến > 1000.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giao cho Sở xây dựng và cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình sau:

• • Các công trình về tôn giáo,chính trị công trình về các di tích lịch sử văn hóa.
  • Các công trình trên các trục, tuyến đường phố chính trong khu đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
  • Những công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng thuộc địa giới hành chính do chính Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý.
  • Các công trình xây dựng các cấp I,và cấp II.
  • Những công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.
  • Các công trình thuộc các dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp quản lý.

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vẫn sẽ có thể phân cấp cho:

• • Ban quản lý các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu kinh tế….
  • Ban quản lý các khu đô thị cấp giấy phép xây dựng cho các công trình thuộc phạm vi quản lý của các cơ quan này, trừ các công trình cấp đặc biệt do Bộ xây dựng cấp phép.

Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ cấp phép giấy phép xây dựng đối với các điều sau:

• • Nhà ở riêng lẻ ở đô thị, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ trong các khu vực đã được Nhà nước công nhận là bảo tồn thuộc địa giới hành chính do chính Ủy ban nhân dân cấp huyện đó quản lý.
  • Các công trình còn lại không thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bộ xây dựng.

Trong trường hợp các dự án đầu tư xây dựng có nhiều loại và cấp khác nhau, người đề nghị xin cấp giấy phép xây dựng cần phải làm đầy đủ các loại hồ sơ khi đó cơ quan thực hiện cấp giấy phép xây dựng công trình cấp cao nhất có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng cho các công trình còn lại thuộc dự án.

Quy trình gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng

• • Chủ đầu tư nộp hai bộ hồ sơ đề nghị gia hạn và cấp lại giấy phép xây dựng cho các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
  • Trong thời hạn trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ các hồ sơ hợp lệ,các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm xem xét và gia hạn giấy phép xây dựng hoặc cấp lại giấy phép xây dựng cho người xin cấp hoặc gia hạn giấy phép xây dựng.

Hồ sơ xin gia hạn Giấy phép xây dựng bao gồm:

• • Đơn xin gia hạn Giấy phép xây dựng theo quy định.
  • Bản chính của Giấy phép xây dựng đã được cấp trước đó

Điều chỉnh Giấy phép xây dựng

Khi có các cá nhân, tổ chức nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng cho công trình khác với nội dung khi Giấy phép xây dựng đã được cấp, chủ đầu tư cần phải xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng trước khi thi công công trình xây dựng theo nội dung điều chỉnh.

Nội dung khác biệt bao gồm: Vị trí xây dựng của công trình, cốt nền dùng để xây dựng công trình, các chỉ giới đường đỏ,diện tích xây dựng, chỉ giới xây dựng, tổng diện tích sàn, chiều cao của công trình, số tầng (đối với công trình dân dụng) và những nội dung khác liên quan được ghi trong giấy phép xây dựng, chủ đầu tư cần phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng công trình theo nội dung cần điều chỉnh. Những thay đổi khác thì không cần phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng đã cấp trước đó.

Các cơ quan cấp Giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh Giấy phép xây dựng bảo đảm phù hợp quy hoạch xây dựng của khu đô thị, tuyến và chịu trách nhiệm về nội dung đã cho phép các cá nhân, tổ chức điều chỉnh. Nội dung điều chỉnh Giấy phép xây dựng phải được ghi bổ sung vào mục “gia hạn và điều chỉnh” trong Giấy phép xây dựng đã được cấp hoặc bằng phụ lục kèm theo Giấy phép xây dựng đã cấp cho chủ đầu tư, cá nhân xây dựng.

Hồ sơ xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng bao gồm:

• • Đơn xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng theo quy định.
  • Các bản chính Giấy phép xây dựng đã được cấp trước đó.
  • Các bản vẽ thiết kế và điều chỉnh cần xin điều chỉnh.

Thời hạn xét điều chỉnh Giấy phép xây dựng chậm nhất là 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ được cho là hợp lệ.

Kết Luận

Hiện nay, một số tổ chức, cá nhân vẫn chưa nắm bắt được hết các quy định hiện hành đối với việc cấp giấy phép xây dựng. Trên đây là những điều bạn cần phải biết nhằm tránh những rủi ro đáng tiếc. Nếu quý khách hàng có có những thắc mắc nào muốn giải đáp hãy liên hệ Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding Hotline : 0931.346.386 (zalo,viber) chúng tôi nhé để nhận được hỗ trợ tốt nhất từ dịch vụ nhé!