Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư là một vấn đề đang rất được quan tâm. Thủ tục chuyển như thế nào? Điều kiện để chuyển là gì? Lệ phí chuyển là bao nhiêu? Nắm rõ được những vấn đề này sẽ giúp người sử dụng đất trách được những rủi ro, vì thế bạn đọc hãy theo dõi bài viết sau đây để hiểu rõ hơn về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
Mục lục
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Chuyển mục đích sử dụng đất có thể được hiểu đơn giản là quá trình thay đổi mục đích sử dụng ban đầu của đất đai dưới sự quyết định cho phép của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là một cách gọi truyền thống của đất ở. Đất thổ cư đã được nhà nước công nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu và thường sử dụng để xây dựng nhà ở hay các công trình phục vụ cho đời sống.
Các loại đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (bao gồm cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) cũng được công nhận là đất thổ cư.
Theo quy định của nhà nước cụ thể là Luật đất đai năm 2013 thì đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất thổ cư bao gồm đất ở nông thôn (có ký hiệu là ONT) và đất ở đô thị (có ký hiệu là ODT).
Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp có thể được hiểu một cách đơn giản là loại đất có được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Theo quy định của luật đất đai Việt Nam, đất nông nghiệp được Nhà nước trao cho người dân để phục vụ mục đích nông nghiệp bao gồm các hoạt động như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng…
Đất nông nghiệp có vai trò đa dạng trong cuộc sống như là tư liệu sản xuất chủ yếu, tài liệu lao động, đối tượng lao động, tiền đề của mọi quá trình sản xuất. Đặc biệt, đối với ngành nông – lâm nghiệp loại đất là không thể thay thế được. Ngoài ra, đất nông nghiệp cũng tham gia vào các ngành sản xuất lương thực, thực phẩm ví dụ như ngành thủy sản, ngành trồng trọt, chăn nuôi.
Các loại đất nông nghiệp
Dựa theo điều 10 của Luật đất đai năm 2013, đất nông nghiệp bao gồm các loại sau:
- Đất trồng cây hàng năm: bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất rừng sản xuất
- Đất rừng phòng hộ
- Đất rừng đặc dụng
- Đất nuôi trồng thủy sản
- Đất làm muối
- Các loại đất nông nghiệp khác bao gồm: đất được sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt (kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất); xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được luật pháp nhà nước cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản phục vụ cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh..
Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Theo Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, cá nhân hoặc hộ gia đình chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm:
- Tờ đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
- Các loại Giấy chứng nhận cần thiết như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Người sử dụng đất khi đi nộp hồ sơ có thể được yêu cầu xuất trình chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân.
Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
- Hồ sơ chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư được nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Nếu hồ sơ chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư tiếp nhận chưa được đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người dân bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo đúng quy định trong vòng 3 ngày.
Bước 3: Xử lý và giải quyết hồ sơ
- Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ cũng như xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người nộp đơn.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của luật pháp nhà nước.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành trình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện để thực hiện quyết định cho phép chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường sau đó chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính cho người sử dụng đất
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Trả kết quả
Sau khi người sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư.
Thời gian thực hiện trao trả kết quả:
- Không quá 15 ngày (không tính đến thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người nộp đơn).
- Không quá 25 ngày: trường hợp các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện khó khăn về kinh tế – xã hội.
Thời gian trên cũng không kể đến các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của nhà nước; không bao gồm thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Điều kiện để được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Điều kiện để được phép chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư bao gồm:
- Thửa đất đã được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật đất đai cho cá nhân, hộ gia đình đang trực tiếp sử dụng đất.
- Đối tượng xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt luật đất đai ở địa phương, được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận.
- Người sử dụng đất có trách nhiệm bàn giao phần diện tích nằm trong các vị trí như chỉ giới quy hoạch mở đường, phạm vi hành lang bảo vệ công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh quốc phòng và diện tích dành lối đi chung…cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý.
- Thửa đất nông nghiệp xin chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hay xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được duyệt.
- Diện tích đất nông nghiệp xin chuyển sang đất thổ cư hoặc gộp cả phần diện tích đất ở hợp pháp hiện có nằm trong cùng thửa đất phải bảo đảm tối thiểu bằng diện tích, kích thước định hạn mức giao đất; hạn mức công nhận đất ở; diện tích tối thiểu được tách, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh ban hành có kèm theo Quyết định của địa phương.
Một số trường hợp không được chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Đất nằm trong chỉ giới quy hoạch mở đường, phạm vi hành lang bảo vệ công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh quốc phòng và diện tích dành lối đi chung…
- Đất thuộc khu vực đã có thông báo, quyết định thu hồi từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc trong kế hoạch sử dụng hàng năm được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào mục đích khác.
- Đất không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng hay không bảo đảm các điều kiện về diện tích, kích thước theo quy định của luật pháp nhà nước.
Hạn mức chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Theo Điều 70 Luật đất đai 2013, hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư căn cứ vào hạn mức giao đất đối với đất nông nghiệp vì người sử dụng đất chỉ được chuyển đổi đất theo hạn mức như sau:
- Giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi cá nhân, hộ gia đình không vượt quá 3 héc ta với mỗi loại đất.
- Giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi cá nhân, hộ gia đình không vượt quá 10 héc ta với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; đối với các xã, phường, thị trấn ở miền trung du, miền núi thì không vượt quá 30 héc ta.
- Giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi cá nhân, hộ gia đình không vượt quá 30 héc ta với mỗi loại đất.
- Đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình được giao nhiều loại đất khác nhau bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không được quá 5 héc ta.
- Trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không được quá 5 héc ta đối với khu vực đồng bằng; đối với khu vực miền núi thì không vượt quá 25 héc ta.
- Đối với trường hợp hộ cá nhân, hộ gia đình được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất không được quá 25 héc ta.
Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Tiền sử dụng đất
Đây là khoản chi phí lớn nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
Trường hợp 1: Chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng một thửa đất) sang đất thổ cư.
Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, 2 trường hợp sau:
- Chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư (không được công nhận là đất thổ cư) sang đất thổ cư.
- Chuyển đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất thổ cư.
Có công thức tính tiền sử dụng đất như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất thổ cư – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) / 2
Lưu ý: Giá đất được tính theo khung giá tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
Trường hợp 2: Chuyển đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất thổ cư.
Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất thổ cư – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Lưu ý: Đối với trường hợp đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc của đất đó để thu tiền sử dụng đất.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận
Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.
Lệ phí trước bạ
- Đa số không phải nộp trừ trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ rồi sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.
- Công thức tính lệ phí trước bạ như sau: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích đất) x 0.5%
Phí thẩm định hồ sơ
Đây là loại phí do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên có nơi thu có nơi không. Nếu có thì tùy tỉnh sẽ có mức thu khác nhau.
Thời hạn nộp chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
- Theo Khoản 4 và Khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời gian nộp tiền sử dụng đất chậm nhất là 30 ngày tính từ ngày ban hành thông báo nộp tiền. Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất dựa trên thông báo.
- Kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, chậm nhất là 90 ngày người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
- Lệ phí trước bạ phải nộp chậm nhất là 30 ngày tính từ ngày ban hành thông báo (Không kể đến các trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ).
Câu hỏi thường gặp về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Câu hỏi: Có cần xin phép khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư không?
Trả lời: Có, bạn cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thường là Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện) để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
Câu hỏi: Thời gian xử lý hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư mất bao lâu?
Trả lời: Thời gian xử lý hồ sơ thường kéo dài từ 15 đến 30 ngày làm việc, tùy thuộc vào từng địa phương và khối lượng công việc của cơ quan chức năng.
Câu hỏi: Những rủi ro có thể gặp phải khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư?
Trả lời: Một số rủi ro có thể gặp phải bao gồm:
- Hồ sơ không hợp lệ hoặc thiếu sót dẫn đến việc bị từ chối.
- Phí và lệ phí cao hơn dự kiến.
- Thời gian xử lý hồ sơ kéo dài ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng đất.
- Không được cấp phép do không phù hợp quy hoạch sử dụng đất.
Kết luận
Trust Holding – Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust holding hy vọng thông qua bài viết này bạn đọc đã có được những thông tin mình cần về việc chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Nếu có điểm nào còn băn khoăn không nắm rõ hãy liên hệ ngay, chúng tôi rất vui lòng được giải đáp thắc mắc cho bạn đọc. Chúng các bạn thành công trong cuộc sống!
Hỗ trợ hồ sơ vay thế chấp tất cả các ngân hàng khu vực Toàn Quốc,nhận mọi hồ sơ khó,nợ xấu,không chứng minh thu nhập,tài sản Tỉnh,Quy hoạch,đất nông nghiệp,diện tích nhỏ,lớn tuổi,gần mộ,hẻm nhỏ…hỗ trợ giải ngân nhanh các khoản vay dưới 5 tỷ khu vực TP.HCM. Nhận đáo hạn,giải chấp ngân hàng,cho thuê hạn mức,chứng minh tài chính,đáo hạn rút tiền mặt thẻ tín dụng,vay kinh doanh,vay tín chấp đến 2tỷ,cầm cố ô tô nhà đất,vay 3 bên tài sản Tỉnh hạn mức 300tr-50 tỷ. Liên hệ Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Daohannganhang.vn Hotline: 0931.346.386 (zalo,viber) tư vấn miễn phí nhé.
Xem thêm: Theo quy định của pháp luật giấy phép xây dựng tạm có được đền bù?
