Trong bối cảnh “đất chật người đông”, quỹ đất có hạn và dân số không ngừng tăng lên; đồng thời, với quan niệm người Á Đông việc lập gia đình riêng và xây dựng nhà ở sẽ rất quan trọng. Vì thế, đất thổ cư khá là “sốt”, để đảm bảo người dân có đủ diện tích đất ở (đất thổ cư) thì ngoài những phần diện tích đất thổ cư có sẵn thì tùy vào mục đích và nhu cầu sử dụng mà pháp luật có quy định các dạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác nhau cho phù hợp.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này được quy định cụ thể trong Luật đất đai 2013. Có nhiều dạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư, trong phạm vi bài viết sẽ giới thiệu đến bạn đọc hình thức chuyển đổi từ đất trồng cây năm lên thổ cư.
Mục lục
Tìm hiểu về đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp (Theo Khoản 1, Điều 10, Luật Đất đai năm 2013).
Khái niệm đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm được giải thích ở Phụ lục 01 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành như sau:
Đất trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng tới khi thu hoạch là trên một năm; kể cả loại cây có thời gian sinh trưởng như cây hàng năm nhưng cho thu hoạch trong nhiều năm như thanh long, chuối, dứa, nho …
Các loại cây lâu năm bao gồm
-
- Thứ nhất, cây công nghiệp lâu năm: Gồm các cây lâu năm có sản phẩm thu hoạch không phải là gỗ, được dùng để làm nguyên liệu cho sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như chè, cà phê, cao su, hồ tiêu, điều, ca cao, dừa…
- Thứ hai, cây ăn quả lâu năm: Gồm các cây lâu năm có sản phẩm thu hoạch là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến;
- Thứ ba, vườn tạp là vườn trồng xen lẫn nhiều loại cây lâu năm hoặc cây lâu năm xen lẫn cây hàng năm mà không được công nhận là đất ở;
- Thứ tư, các loại cây lâu năm khác không phải đất trồng cây công nghiệp lâu năm và cây ăn quả lâu năm, chủ yếu là cây lấy gỗ, lấy bóng mát, tạo cảnh quan trong các đô thị, khu dân cư nông thôn.
- Cuối cùng, trường hợp đất trồng cây lâu năm có kết hợp nuôi trồng thủy sản, kinh doanh dịch vụ thì ngoài việc thống kê theo mục đích trồng cây lâu năm còn phải thống kê thêm theo các mục đích khác là nuôi trồng thủy sản, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (trường hợp sử dụng đồng thời vào cả hai mục đích khác thì thống kê theo cả hai mục đích đó).
Đất thổ cư là gì?
Theo Luật Đất đai năm 2013 đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Cụ thể, người sở hữu đất thổ cư sẽ có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu sống,… Tóm lại, đất thổ cư là loại đất được cấp phép để ở hoặc để xây dựng nhà phục vụ mục đích này.
Để tránh nhầm lẫn và xảy ra vi phạm, khi chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc mua, bán đất các cá nhân, tổ chức cần tìm hiểu kỹ lưỡng về tình trạng mảnh đất đã được chuyển đổi lên đất thổ cư chưa trước khi xây dựng nhà ở và sinh sống để đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật.
Quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một quyền của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”
Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ vào đối tượng cũng như quy mô chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư. Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng được quy định tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013 như sau:
Một là, UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.
-
- Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
Hai là, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.
-
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; hay sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền?
Thực tế, không phải trường hợp nào cũng cần đề nghị cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đây là các trường hợp chuyển quyền mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Điều 57 Luật đất đai năm 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
-
- Một là, chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Hai là, chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Ba là, chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Bốn là, chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Các bước chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư?
Để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang thổ cư thì bạn cần lưu ý kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. Nếu mảnh đất đó được cho phép có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì bạn có thể làm theo các bước sau đây:
Bước 1: Hồ sơ cần nộp
Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư theo quy định hiện hành.
Thông thường hồ sơ sẽ bao gồm: Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất, Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân (hoặc Căn cước công dân). Các cá nhân, tổ chức có thể liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương để xin hướng dẫn thêm.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương.
Lưu ý, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường có thể liên hệ lại với các cá nhân, tổ chức trong vòng 03 ngày làm việc nếu trong trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, cần bổ sung hoặc chưa hợp lệ nhằm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xử lý
Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4: Tiến hành nộp phí chuyển đổi đất và thời gian giải quyết
Tiến hành nộp phí chuyển đổi đất và nhận kết quả. Số tiền cần nộp sẽ được cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thông báo cho người trực tiếp nộp đơn. Sau đó, các cá nhân, tổ chức thực hiện nộp phí tại cơ quan thuế địa phương và lưu ý là phải giữ hóa đơn để xuất trình khi cần. Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được giải quyết không quá 25 ngày làm việc đối với vùng sâu, vùng xa hoặc 15 ngày với các địa bàn khác.
Lưu ý: Thời gian kể trên không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Trong quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, cụ thể là đất cây trồng lâu năm sang đất thổ cư, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ xác minh thực địa. Các cá nhân, tổ chức có trách nhiệm phối hợp với cán bộ để quá trình thẩm tra này diễn ra thuận lợi.
Hồ sơ đề nghị cấp phép chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư
Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
-
- Các giấy tờ quy định như trên;
- Biên bản xác minh thực địa;
- Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
-
- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
- Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Khoản phí để chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư?
Về nghĩa vụ tài chính: Theo quy định của pháp luật, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất.
Khoảng phí mà bạn cần phải nộp cho chi cục thuế thường được tính theo công thức như sau:
Phí sử dụng đất cần nộp = Tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp
Kết luận
Trước khi chuyển đất trồng lâu năm lên thổ cư cá nhân, hộ gia đình cần lưu ý các thông tin như loại đất, trường hợp chuyển quyền mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phí chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư…
Cảm ơn các bạn đã đọc tin. Trên đây là những thông tin cần thiết mà Dịch vụ đáo hạn ngân hàng – Trust Holding Hotline : 0931.346.386 (zalo,viber) muốn cung cấp cho các bạn. Hy vọng đã giúp các bạn giải đáp thắc mắc và nếu còn thắc mắc hãy liên hệ chúng tôi ngay nhé!
