Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục nhận được nhiều người quan tâm, nhất là đối với những ai lưu tâm đến bất động sản. Thủ tục này được thực hiện theo một quy trình nghiêm ngặt và minh mạch cũng bởi lẽ bất động sản là loại tài sản cực kỳ đặc biệt được người dân sử dụng nhưng dưới sự sở hữu và quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Vì vậy bài viết này cung cấp cho bạn đọc những điều cần biết về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Mục lục
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Chuyển mục đích sử dụng đất là một trong những khái niệm được đông đảo khách hàng quan tâm và tìm hiểu. Chúng ta có thể hiểu đơn giản chuyển mục đích sử dụng đất là quá trình đăng ký hoặc xin phép các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thay đổi mục đích sử dụng ban đầu của đất đai.
Cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất?
UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân hay hộ gia đình.
Trong trường hợp cá nhân hay hộ gia đình xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ đối với đất có diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì trước khi được UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì UBND cấp huyện phải trình lên UBND cấp tỉnh chấp thuận.
UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
Phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất khi nào?
Các trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển mục đích sử dụng đất (dựa theo Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013):
-
- Trường hợp chuyển đất trồng lúa thành đất để trồng cây lâu năm, trồng rừng hay thành đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
- Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm thành đất làm muối, đất dùng để nuôi trồng thủy sản nước mặn hay dưới hình thức ao, hồ, đầm.
- Trường hợp chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất thành đất sử dụng cho các mục đích nông nghiệp khác.
- Trường hợp chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp.
- Trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) trở thành đất ở.
- Trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thành đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Trường hợp chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ thành đất thương mại, dịch vụ.
- Trường hợp chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp thành đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất khi nào?
Các trường hợp không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển mục đích sử dụng đất (dựa theo Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT):
-
- Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm thành các loại đất nông nghiệp khác. Bao gồm: đất được sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ cho mục tiêu trồng trọt; đất được dùng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được cho phép bởi luật pháp nhà nước; đất nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
- Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản thành đất trồng cây lâu năm.
- Trường hợp chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản hay đất trồng cây hàng năm.
- Trường hợp chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).
- Trường hợp chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ.
- Trường hợp chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Tuy nhiên, mặc dù không cần phải xin phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng khi chuyển đổi mục đích sử dụng thì các cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức phải đăng ký biến động đất đai.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình
Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm những bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
Dựa theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, cá nhân hoặc hộ gia đình chuẩn bị 1 bộ hồ sơ trong đó có:
-
- 1 tờ đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Có thể cần xuất trình chứng minh nhân dân hoặc căn cước công nếu có yêu cầu khi đi nộp hồ sơ.
Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
-
- Cá nhân hay hộ gia đình nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Với các trường hợp hồ sơ tiếp nhận chưa được đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo đúng quy định trong thời gian không quá 3 ngày.
Bước 3: Xử lý và giải quyết hồ sơ
-
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ thẩm tra hồ sơ cũng như xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người dân,
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của luật pháp nhà nước.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành trình lên cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp đó sẽ chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính cho người dân.
- Người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Trả kết quả
Sau khi cá nhân hoặc hộ gia đình thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình hay cá nhân này. Thời gian thực hiện trao trả kết quả:
-
- Không vượt quá 15 ngày (không tính đến thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
- Không vượt quá 25 ngày: đối với trường hợp các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện khó khăn về kinh tế – xã hội.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức bao gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
Bộ hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức bao gồm các giấy tờ sau:
-
- 1 tờ đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc dùng để cho thuê hay để bán và cho thuê kết hợp theo quy định của luật pháp nhà nước về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của luật pháp về kinh doanh bất động sản…
Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
-
- Hồ sơ được nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Với các trường hợp hồ sơ tiếp nhận chưa được đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo đúng quy định trong thời gian không quá 3 ngày.
Bước 3: Xử lý và giải quyết hồ sơ
-
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ thẩm tra hồ sơ cũng như xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người dân,
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của luật pháp nhà nước.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành trình lên cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp đó sẽ chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính cho người dân.
- Người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Trả kết quả
Dựa theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không vượt quá 15 ngày (không tính đến thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
-
- Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của luật pháp nhà nước; không kể đến thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không kể đến thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
- Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tăng thêm 10 ngày đối với trường hợp ở các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện khó khăn về kinh tế – xã hội.
Với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chậm quá thời gian quy định thì người sử dụng đất có quyền khiếu nại hay khởi kiện hành vi chậm trễ đó.
Phí chuyển mục đích sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về việc thu phí sử dụng đất (được hướng dẫn bởi Điều 4 và Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC) thì tiền phí sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình phụ thuộc vào loại đất ban đầu trước khi chuyển và nguồn gốc sử dụng đất này. Số tiền phải nộp từng trường hợp là khác nhau gồm 4 trường hợp chính:
Trường hợp 1: Nộp 50% số tiền sử dụng đất
Cá nhân hay hộ gia đình phải nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định.
Tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức dưới đây:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định) / 2
Trường hợp 2: Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở
Dựa vào điểm b) khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi cá nhân hay hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất) thành đất ở thì số tiền phải nộp được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất ở tính theo giá đất – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Trường hợp 3: Chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở
Cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở không phải nộp tiền nếu đáp ứng đủ các điều kiện:
-
- Đất phi nông nghiệp đang sử dụng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng.
- Thời hạn sử dụng đất ổn định và lâu dài trước ngày 1/7/2004.
- Đất này không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê.
Cá nhân hay hộ gia đình đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao cho có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại
Trường hợp 4: Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì tiền thu tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình. Công thức tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất được tính bằng công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng còn lại
Lưu ý:
Đối với trường hợp cá nhân, hộ gia nhân chuyển mục đích từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc là đất ở thành đất ở của cá nhân, hộ gia đình thì không cần phải nộp tiền sử dụng đất.
Kết luận
Trust Holding – Dịch vụ đáo hạn ngân hàng Hotline : 0931.346.386 (zalo,viber) hy vọng bạn đọc đã hiểu rõ hơn và nắm được những thông tin cần thiết về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất qua bài viết này. Nếu có điểm nào không nắm rõ hãy liên hệ ngay, chúng tôi rất vui lòng được giải đáp thắc mắc cho bạn đọc. Chúng các bạn thành công trong cuộc sống!
